TECNOLOGIE

L’IoT che cambia il Real Estate: le tendenze per casa, uffici e negozi

IoT e Real Estate: l’Internet of Things (IoT) sta cambiando il modo in cui le persone interagiscono con gli spazi fisici. Ecco l’impatto nei diversi settori del Real Estate e le principali applicazioni della tecnologia secondo una ricerca del Mckinsey Global Institute

27 Gen 2022
Photo by Robin Glauser on Unsplash

Dalle case, agli uffici ai negozi: nei prossimi anni le applicazioni di Internet of Things (IoT) nel Real Estate si diffonderanno sempre di più in diversi ambiti e cambieranno il nostro modo di vivere gli ambienti, di svolgere compiti (sia professionali che domestici) e di gestire le risorse.

È quanto riporta una recente ricerca del Mckinsey Global Institute (MGI) che analizza gli ambiti di adozione dell’IoT e il potenziale valore economico che potrebbe essere generato dalle varie applicazioni.

La ricerca segue l’indagine realizzata nel 2015 sempre sul tema. Partendo dal confronto tra le predizioni di crescita del mercato fatte nel 2015 e i livelli raggiunti nel 2020, l’istituto fornisce un’analisi dei settori dove l’IoT potrebbe creare un maggior valore aggiunto e propone stime sulle applicazioni che cresceranno maggiormente entro il 2030.

Se nell’ambito industriale l’adozione dell’Internet of Things è frenata da varie problematiche – tra cui regolamentazione, interoperabilità dei sistemi e cyber security – nell’ambiente domestico, degli uffici e nel retail queste tecnologie hanno registrato negli ultimi anni un incremento significativo.

IoT e Real Estate, la smart home cresce oltre le aspettative

Proprio l’ambiente domestico rappresenta uno degli ambiti in cui l’adozione dell’IoT nel Real Estate è cresciuta più rapidamente del previsto.

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Le previsioni della ricerca di Mckinsey del 2015, infatti, stimavano che il mercato delle smart home avrebbe raggiunto nel 2020 un valore compreso tra i 60 e i 100 miliardi di dollari, mentre le rilevazioni del 2020 hanno mostrato che il valore del mercato ha raggiunto invece i 160 miliardi di dollari.

Le soluzioni per l’automazione dei compiti domestici sono il principale driver di questa crescita. Tra questi dispositivi, gli smart speaker sono quelli che hanno registrato una diffusione maggiore, in quanto forniscono un’interfaccia, attivabile vocalmente, per l’ecosistema di home automation.

IoT e Real Estate: la crescita è stata favorita anche dall’emergere di nuovi manufacturer per quanto riguarda la fascia di prezzo medio-bassa, che hanno reso accessibile questi dispositivi a un pubblico più ampio.

E nei prossimi anni gli utenti cresceranno ulteriormente. Secondo un’altra ricerca di McKinsey, non ancora pubblicata, il 57% delle famiglie americane con un reddito superiore a 25.000 dollari l’anno possiede almeno un dispositivo domestico connesso.

Negli ultimi anni nelle case si sono diffusi anche tanti altri dispositivi intelligenti volti a rendere la vita domestica più facile ed efficiente. Tra questi troviamo serrature smart, termostati, aspirapolvere e frigoriferi intelligenti.

Al tempo stesso, tuttavia, alcuni casi di violazione dei sistemi di sicurezza di questi dispositivi hanno fatto emergere preoccupazioni legate alla sicurezza e alla privacy dei dati degli utenti.

Nonostante queste problematiche, l’ambiente domestico è l’unico tra quelli analizzati dalla ricerca dove le stime sull’impatto economico dell’IoT sia per il 2020 che per il 2025 sono aumentate.

Infatti, la ricerca stima che l’IoT nella casa potrebbe avere un potenziale valore economico compreso tra 0,4 e 0,8 trilioni di dollari nel 2030. Un valore che rappresenta il 7-8% del potenziale impatto economico totale dell’IoT e che giungerà prevalentemente dai Paesi sviluppati (53-58% del totale).

Il restante 23-25% del valore sarà generato in Cina, mentre il 17-23% nei mercati dei Paesi emergenti. Sono proprio questi ultimi a rappresentare un fattore di incertezza per l’evoluzione del mercato, perché la pandemia potrebbe portare a un ritardo o a un rallentamento del fenomeno di urbanizzazione in questi Paesi e quindi a una riduzione di utenti per i dispositivi IoT dedicati alla casa.

IoT nel Real Estate: gli smart device in casa

Anche se la maggior parte delle applicazioni IoT diffuse nell’ambiente domestico sono ancora finalizzate ad intrattenere gli utenti – come nel caso di luci che cambiano colore o si sincronizzano con la musica – e non a creare un vantaggio economico e produttivo, la necessità di ottimizzare i compiti domestici è uno dei driver principali per l’adozione di soluzioni IoT.

Il bisogno di maggiore efficienza anche all’interno delle mura domestiche è diventato ancora più forte con la pandemia: con l’adozione del lavoro da remoto, infatti, i confini che separano lo spazio lavorativo da quello domestico sono diventati sempre meno definiti.

L’esigenza di gestire contemporaneamente le richieste lavorative e la cura della famiglia ha quindi trainato gli acquisti degli smart home device. E sono proprio quelle applicazioni rivolte ad automatizzare compiti ripetitivi e noiosi – come la pulizia dei vari ambienti – che registreranno una crescita maggiore.

Secondo la ricerca, queste tecnologie genereranno entro il 2030 circa il 69%del valore dell’intero mercato, che si traduce in cifre comprese tra i 290 e i 580 miliardi di dollari.

L’adozione aumenterà con l’evoluzione della robotica di servizio, che gli esperti ritengono essere il trend della robotica del prossimo decennio. Secondo la società di consulenza Strategy Analytics, la vendita di robot di servizio personali crescerà circa del 30% annuo, passando da 39 milioni di unità nel 2020 a 146 milioni di unità nel 2025.

Se l’audio è stato l’elemento che ha permesso all’IoT di entrare nelle nostre case, nei prossimi anni anche il video verrà sempre più utilizzato nelle applicazioni di IoT per la casa, soprattutto nell’ambito della sicurezza.

L’IoT aiuterà gli utenti non solo a risparmiare tempo, ma anche risorse. La seconda applicazione per potenziale impatto economico è infatti l’energy management. In questo ambito, i dispositivi smart per la casa potrebbero creare circa il 28% del valore dell’intero mercato (equivalente a una cifra compresa tra i 130 miliardi e i 230 miliardi di dollari), attraverso la riduzione delle spese per l’elettricità e il riscaldamento.

Man mano che la casa diventa sempre più connessa, c’è una maggiore necessità di sistemi e piattaforme veramente intelligenti non solo per integrare i vari dispositivi, aumentando così i vantaggi applicativi. Ed è in questo campo che Intelligenza Artificiale e Machine Learning faranno la differenza.

Per esempio, collegare un termostato intelligente ai dati meteo potrebbe consentirgli di imparare come la temperatura desiderata dalla famiglia nel corso dell’anno. Questo gli permetterà di prevedere e regolare dinamicamente la temperatura sulla base del comportamento storico.

Altra applicazione che si prevede crescerà notevolmente nel prossimo decennio riguarda gli ambiti di safety e security dell’ambiente domestico, dove la ricerca del MGI stima che il mercato potrebbe arrivare a generare un valore di 20 miliardi di dollari entro il 2030.

L’IoT negli uffici, i dati del mercato

L’IoT ha dunque cambiato il modo in cui le persone interagiscono con gli edifici. Al tempo stesso, come abbiamo visto, l’analisi di questa interazione genera ulteriori benefici, contribuendo ad aumentare il comfort e la sicurezza degli spazi, ma anche la produttività di chi vive gli ambienti. Inevitabile quindi una sempre maggiore intensità nella relazione fra IoT e Real Estate.

Quest’ultimo punto è cruciale per gli uffici, dove l’IoT ha il potenziale di offrire vantaggi tangibili a operatori e lavoratori. Proprio per questo, nelle principali metropoli si moltiplicano gli esempi di uffici smart, dove i sensori IoT forniscono importanti informazioni come temperatura, umidità dell’aria, occupazione degli spazi e molto altro.

La pandemia ha accelerato ulteriormente la domanda di smart building, per rispondere al bisogno di una gestione più consapevole dell’occupazione e dell’areazione degli spazi aziendali. Non solo, l’efficientamento degli edifici è un tassello fondamentale della lotta ai cambiamenti climatici.

Gli edifici, infatti, rappresentano il 28% delle emissioni globali di CO2 legate all’energia. Emissioni che sono in costante crescita: in termini assoluti, infatti, le emissioni totali degli edifici sono aumentate del 2% all’anno dal 2016 al 2018, spinte dalla forte domanda di spazio e dalla crescita della popolazione.

In questo ambito, la ricerca stima che le applicazioni dell’IoT avranno un potenziale economico compreso tra i 0,2 trilioni e i 0,5 trilioni di dollari nel 2030, che rappresenta il 4% del potenziale totale dell’IoT.

Da una prospettiva geografica, la ricerca indica che quasi il 73% (da 170 a 370 miliardi di dollari) del valore del mercato nel 2030 potrebbe provenire dai mercati sviluppati, guidati da un reddito pro capite significativamente più alto e da un’alta quota di lavoratori della conoscenza nella forza lavoro.

I mercati emergenti potrebbero rappresentare il 16% del valore del mercato, generando da 40 a 80 miliardi di dollari, mentre la Cina potrebbe contribuire, entro il 2030, all’11% del mercato, con un valore economico generato stimato tra 30 e 50 miliardi di dollari.

Rispetto alle stime del 2015, il valore delle applicazioni di IoT negli uffici si posiziona sulla fascia intermedia di crescita. Nel 2020, infatti, l’IoT ha generato circa 40 miliardi di dollari di valore economico in questo settore, rispetto alla stima del 2015 che vedeva le applicazioni IoT per gli uffici generare un valore compreso tra i 20 e i 50 miliardi di dollari nel 2020.

L’adozione è stata trainata da diversi fattori: regolamentazioni governative, aumento dei lavori da impiegato – che porta a un aumento degli spazi da destinare agli uffici e, al tempo stesso, alla necessità di utilizzare più efficientemente quelli già a disposizione – e la riduzione dei costi delle tecnologie.

Inoltre, i benefici derivanti dall’utilizzo di sensori e sistemi IoT negli edifici diventano sempre più evidenti, soprattutto per quanto riguarda l’efficientamento energetico.

Più comfort, sicurezza ed efficienza negli uffici grazie all’IoT

In termini di casi di utilizzo, sono le applicazioni che consentono di aumentare la produttività dei team a fare gola alle imprese. Le organizzazioni, infatti, stanno raccogliendo sempre più dati relativi agli impiegati e li usano per valutare lo stato di salute dell’azienda e per migliorare i processi, spingendo quindi il settore uffici del Real Estate verso l’IoT.

Man mano che l’applicazione dell’analitica avanzata alla gestione dei talenti diventa mainstream, sempre più organizzazioni stanno scoprendo intuizioni su come migliorare drasticamente il modo in cui reclutano, sviluppano e trattengono i dipendenti.

Anche in questo ambito la pandemia ha messo del suo: con il lavoro da remoto che è ormai divenuto normalità per molte aziende, cresce anche la competizione tra le imprese per aggiudicarsi i talenti migliori.

Con l’IoT, le organizzazioni possono aumentare la produttività dei dipendenti riprogettando strutture e team, utilizzando la realtà aumentata e introducendo il monitoraggio delle attività.

In totale, le applicazioni IoT per la produttività umana – che includono la riprogettazione delle risorse umane (HR design), la realtà aumentata e il monitoraggio delle attività – potrebbero creare da 210 a 440 miliardi di dollari di valore economico all’anno entro il 2030.

Dei tre casi d’uso, l’HR design ha il valore più alto, con un potenziale compreso tra i 110 miliardi e i 260 miliardi di dollari nel 2030. La realtà aumentata (AR), invece, potrebbe generare un valore compreso tra i 30 e i 100 miliardi di dollari, mentre il monitoraggio delle attività ha il potenziale di creare un valore economico compreso tra i 60 e gli 80 miliardi di dollari.

All’interno di questi campi applicativi, i professionisti dell’HR possono utilizzare le soluzioni per il monitoraggio delle attività e per ottimizzare l’esperienza dei lavoratori all’interno degli spazi aziendali: i dati di occupazione e di transito all’interno dell’edificio possono suggerire, ad esempio, quale conference room è disponibile o quale tragitto percorrere per spostarsi da una stanza all’altra, aiutando i lavoratori a orientarsi e a vivere meglio gli ambienti.

Ed è per questo che la ricerca stima che sarà proprio questa applicazione che potrebbe vedere la crescita maggiore entro il 2030 (dal 30 al 40% in più). Seguono le applicazioni di HR redesign (con una crescita stimata tra il 20 e il 35%), spinte dalla crescente digitalizzazione delle imprese, che le porta a riprogettare i team.

Per quanto riguarda le applicazioni di AR, invece, si stima che la crescita sarà intorno al 5-20%. Le aziende guarderanno sempre maggiormente a queste soluzioni per stimolare la collaborazione da remoto, per il training del personale e per aumentare la condivisione di conoscenze all’interno dell’azienda.

Anche in questo settore le applicazioni di IoT rivolte all’efficientamento energetico hanno un grande potenziale. Negli edifici utilizzati dalle aziende, infatti, alcuni sistemi (tra cui quelli di illuminazione, di aerazione e di riscaldamento) rimangono continuamente in uso, anche oltre l’orario lavorativo.

Per questo, si prevede che nel prossimo decennio aumenterà l’utilizzo di sistemi IoT di controllo e di riduzione del consumo energetico. Queste soluzioni utilizzano tracciatori di attività umane all’interno dell’edificio (come sensori di temperatura e apparecchiature monitor) per spegnere gli impianti HVAC e di illuminazione quando le aree non sono occupate.

Inoltre, i sistemi di gestione dell’energia più avanzati elaborano i dati in maniera centralizzata, consentendo sia l’azione automatica da parte del sistema che la gestione remota dell’edificio da parte del personale delle strutture.

Queste applicazioni, stima la ricerca, potrebbero crescere dal 25% attuale al 66%-75% nel 2030 e generare un valore compreso tra i 20 e i 40 miliardi di dollari all’anno, entro il 2030.

L’IoT nel retail, un grande potenziale non ancora sfruttato

Il settore del retail sta attraversando una fase di profonde trasformazioni. La crescita dell’e-commerce – anche questa accelerata dalla pandemia – spinge le aziende a investire nelle tecnologie digitali che consentono di prestare un migliore servizio online e di ottimizzare i negozi fisici, per offrire una migliore customer experience, nella tutela della salute dei consumatori e dei dipendenti. E questa evoluzione spinge verso l’adozione di IoT nel Real Estate.

Dall’altro, sta emergendo una nuova classe di consumatori, la cosiddetta generazione Z (termine che si riferisce alle persone nate tra il 1990 e il 2005), molto diversa dalle generazioni precedenti. Consumatori attenti alle valutazioni dei prodotti da parte dei propri pari, che valutano personalizzazione del prodotto e l’esperienza di acquisto più della fedeltà al brand.

Nonostante queste sfide, ancora poche aziende sfruttano le possibilità aperte dalla grande mole di dati disponibili. A frenare l’adozione sono i costi delle tecnologie, che spesso costituiscono una vera e propria barriera di accesso in un mercato dai margini di guadagno così ridotti (il margine netto medio è inferiore al 5% delle entrate) e dove piccole aziende si scontrano con colossi dell’e-commerce, come Amazon.

Anche l’installazione si sta rilevando particolarmente problematica a causa della presenza di sistemi IT obsoleti. Integrare l’IoT in sistemi legacy – come quelli per la Supply Chain, per la gestione dell’inventario e per il marketing digitale – è particolarmente complesso, soprattutto per quelle aziende che hanno sistemi IT personalizzati.

IoT e Real Estate: il potenziale dell’IoT nel Retail non è da sottovalutare. Secondo la ricerca, infatti, il potenziale valore economico delle applicazioni dell’IoT nell’ambiente della vendita al dettaglio può oscillare dai 0,6 trilioni di dollari a 1,1 trilioni di dollari nel 2030, quindi dal 9 al 12% del valore economico potenziale in tutti gli scenari analizzati.

Il mercato è cresciuto in questi anni a ritmi leggermente superiori rispetto allo scenario più “pessimistico” ipotizzato nel 2015. Secondo la ricerca, il potenziale dell’IoT nel retail si attestava, nel 2020, intorno ai 110 miliardi di dollari, a fronte della stima fatta nel 2015 che vedeva il mercato raggiungere entro il 2020 un valore economico compreso tra i 90 e i 250 miliardi di dollari.

Per quanto riguarda la distribuzione geografica delle applicazioni IoT nei prossimi anni, si stima che circa il 62% del valore economico del mercato potrebbe provenire dai Paesi più sviluppati. In questi, lo sviluppo del mercato verrà trainato da una spesa pro-capite e da tassi salariali reali significativamente più alti che nei mercati emergenti e in Cina.

Il restante 20% e 18% del valore del mercato dovrebbe provenire rispettivamente da Cina e dai Paesi emergenti.

IoT nel retail: casse automatiche e promozioni personalizzate

Per quanto riguarda le applicazioni nel settore del retail, queste sono riconducibili a quattro aree: self-checkout, promozioni personalizzate in tempo reale, pagamenti e gestione intelligente delle relazioni con i clienti (CRM). In combinazione, questi casi d’uso rappresentano il 75% del valore economico potenziale dell’IoT nel settore.

Nell’ambito del self-checkout, le soluzioni che sfruttano l’IoT spaziano da semplici registri dove i clienti scannerizzano e pagano i loro articoli in autonomia, fino ai negozi totalmente privi di casse, come Amazon Go.

I commercianti stessi ritengono che il self-checkout sia l’applicazione IoT più in rapida crescita. Queste soluzioni, inoltre, aiutano a ridurre la fila alle casse dei negozi, permettendo di servire più clienti e migliorando la loro esperienza d’acquisto.

Proprio per questo, la ricerca stima che nei prossimi due anni, l’adozione da parte delle grandi catene di vendita al dettaglio di sistemi di self-checkout potrebbe superare il 50% e che entro il 2030 potrebbe riguardare l’80-90% delle aziende del retail.

In termini di valore di mercato, negli ambienti di vendita al dettaglio l’utilizzo di self-checkout potrebbe generare da 430 a 520 miliardi di dollari nel 2030, con più dell’80% del valore proveniente dalla riduzione dei costi nel negozio e 20% dall’aumento del surplus del consumatore per gli acquirenti, derivante principalmente da una riduzione del tempo necessario allo shopping.

Anche la possibilità di personalizzare in real-time le promozioni avrà un impatto significativo sul settore, in quanto aiuterà le aziende a rispondere al bisogno di un’esperienza di shopping personalizzata della nuova generazione di consumatori.

L’applicazione dell’IoT per il targeting e la segmentazione dei clienti, infatti, permette alle aziende di risparmiare tempo, offrire ai clienti sconti pertinenti e esporre i giusti prodotti.

Le promozioni abilitate dall’IoT nel negozio tipicamente raggiungono il consumatore o attraverso un addetto alle vendite o attraverso display o dispositivi elettronici. Il targeting del consumatore attraverso soluzioni di IoT può avvenire direttamente o indirettamente.

Il primo caso riguarda uno scenario dove il consumatore ha scaricato l’app dell’azienda consentendogli di accedere alla sua posizione. Una volta che il consumatore entra nel negozio, l’azienda riceve una notifica con le informazioni sui prodotti e le offerte che potrebbero interessare a quel cliente.

In alternativa, se il negozio non è in grado di collegare il consumatore a un profilo nel suo database clienti, può ricorrere a un software di Intelligenza Artificiale basato su telecamere per creare un profilo ad-hoc, ipotizzando quali prodotti e promozioni potrebbero essere di interesse. Reti neurali avanzate possono ora raggiungere una precisione di oltre il 90% nell’identificare l’età e il sesso di una persona.

L’applicazione dell’IoT in questo ambito ha il potenziale di fare aumentare le vendite del 20-30% e di generare tra i 60 e i 190 miliardi di dollari di valore economico entro il 2030.

Potenzialità che potrebbero spingere l’adozione da parte dei retailer dall’attuale 9% al 30-45%. Risolvere i problemi legati alla sicurezza dei sistemi delle aziende sarà cruciale, soprattutto per creare fiducia nei consumatori e permettergli di condividere in serenità i propri dati.

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@RIPRODUZIONE RISERVATA
Michelle Crisantemi

Giornalista bilingue laureata presso la Kingston University di Londra. Da sempre appassionata di politica internazionale, ho vissuto, lavorato e studiato in Spagna, Regno Unito e Belgio. Dal 2020 collaboro con Innovation Post, testata del Gruppo Digital 360.

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