Intelligenza artificiale e real estate: si sta aprendo un mondo di opportunità. Vediamo quali.
L’intelligenza artificiale generativa (ChatGPT e non solo) (AI), l’apprendimento automatico e l’automazione domestica stanno cambiando le regole del gioco anche nel mercato immobiliare, offrendo opportunità senza precedenti per le aziende proptech che, secondo il quinto rapporto dell’Italian Proptech Monitor, sono 273 con una crescita, rispetto al 2021, del 33%.
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8 applicazioni dell’intelligenza artificiale nel real estate
In questa guida vediamo otto concrete applicazioni dell’intelligenza artificiale nel real estate, lasciando da parte la fase costruttiva e manutentiva, che si trovano fondamentalmente in due ambienti: l’analisi del mercato immobiliare e le innovazioni legate alla compravendita anche negli aspetti di investimento finanziario.
1. La valutazione dell’immobile
Qui l’intelligenza artificiale per il real estate è già sbarcata da tempo e sta affinando i suoi strumenti. Sono diverse le catene e i player immobiliari più grandi (due su tutte Casavo e Facile immobiliare), che utilizzano e offrono alla clientela algoritmi sofisticati per fornire valutazioni più precise e attendibili.
Il dato di partenza è sempre il cosiddetto compravenduto, cioè lo storico delle vendite in un determinato quartiere secondo la tipologia dell’immobile. A questo dato, già di per sé molto importante se raccolto in modo professionale e sistematico negli uffici delle Agenzie delle entrate e nello storico dei rogiti notarili, si sono aggiunti report pensati e costruiti grazie all’Ai per far emergere le caratteristiche dell’immobile ed agevolare l’acquisto consapevole da parte dell’acquirente. Utilizzando un’analisi avanzata dei dati si possono poi identificare le tendenze del mercato e prevedere un prezzo corretto di vendita che supera la tradizionale stima dell’agente.
Come spiega Gerardo Paterna, un passato da agente e un presente da blogger e consulente immobiliare con l’annuale evento Sinergie, c’è ancora però molto da fare. Ogni valutazione può ad esempio essere arricchita non solo da elementi legati dall’ubicazione (vicinanza a scuole e istituzioni, servizi pubblici e di trasporto, presenza di punti di ricarica) ma anche da altri dati non solo macroeconomici e per i quali ad esempio la startup euromq.it utilizza l’Ai.
Di un quartiere o di un piccolo centro si possono conoscere, come già avviene negli Stati Uniti, la composizione e l’indice demografico, il reddito medio degli abitanti, l’indice di criminalità ma non solo.
2. L’analisi dell’ambiente attorno all’immobile
Un altro aspetto importante che l’AI può aiutare a valutare è la presenza di criticità.
Il valore di un immobile può variare secondo la sua ubicazione legata al territorio (rischi idrogeologici di frane e inondazioni, cambiamenti climatici e degli ecosistemi) o a fonti di inquinamento (antenne, vicinanza a siti pericolosi, concentrazioni urbane di smog). Elementi che possono influenzare non solo il prezzo ma anche l’opportunità di trasferire famiglie con figli piccoli.
3. La compravendita tecnologica: dalla realtà virtuale alla firma digitale
In questo ambito i margini di crescita legati all’Ai sono notevoli. Già oggi il processo di compravendita di un immobile prevede un utilizzo esteso della tecnologia con strumenti che si affiancano a quelli consolidati come i servizi fotografici e video immersivi. Da pochi anni è sempre più utilizzata la realtà virtuale in modo offrire visite da remoto ai potenziali acquirenti, risparmiando tempo e fatica.
Un altro elemento importante è il reperimento digitale e la gestione di tutta la documentazione catastale e burocratica in modo da semplificare e accorciare i tempi della trattativa. La firma digitale e i contratti online hanno poi reso più spediti i passaggi finali. Gli acquirenti e i venditori possono firmare documenti legali in modo sicuro e veloce da qualsiasi dispositivo connesso a Internet. I
n questo campo, ad esempio, un passo importante è stato proposto dalla società iRealtors che grazie alla generazione di un Qr code consente di sincronizzare il pc a un tablet o uno smartphone, trasformandoli in dispositivi collegati per la firma grafometrica. Un aspetto, quello della dematerializzazione, che ha anche importanti risvolti legati alla sostenibilità. Un compromesso o un rogito firmato online sono un notevole risparmio in termini di emissioni.
4. La customizzazione dell’esperienza
Un altro fronte in cui l’Ai può intervenire è quello della personalizzazione dell’esperienza di vendita o acquisto. Gli strumenti di automazione, come i chatbot e i sistemi di gestione clienti (Crm), hanno semplificato il processo di gestione delle interazioni con i clienti.
In Italia ci sono circa 52mila agenti attivi e abilitati, un numero, sostiene sempre Paterna, che conferma la vitalità di un settore ma anche i suoi limiti, visto che due terzi delle agenzie risultano ditte individuali con fatturati medio-bassi.
Lo stesso giro d’affari annuo delle compravendite, stimato in circa 3,5 miliardi, indica come il settore faccia fatica a crescere (al netto delle variabili come l’aumento dei tassi o periodi di crisi come quello Covid), ma soprattutto a fare sistema e sia preoccupato dalla concorrenza di player strutturati come gli istituti bancari, già presenti nel settore (Unicredit Subitocasa, Intesa Sanpaolo Casa e illimity con Quimmo). A sottolineare la volontà delle banche di presidiare il mercato, anche la recente acquisizione di Homepal da parte di Intesa Sanpaolo. Gli algoritmi proprietari possono poi aiutare le banche ma anche i clienti a scegliere il mutuo più conveniente.
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5. Il marketing digitale
Le nuove frontiere del marketing digitale sono diventate un elemento chiave per i professionisti del settore immobiliare. La pubblicità online e sui social ha da anni sostituito i vecchi modelli legati alla carta.
All’annuncio sui portali si possono aggiungere altri tool come quelli che propongono soluzioni virtuali per la ristrutturazione con tanto di preventivi immediati e l’arredamento anche qui con il suggerimento di possibili soluzioni e costi. Da uno scatto fotografico, un’applicazione può calcolare, in base alla collocazione geografica, alla superficie, al sistema di riscaldamento esistente e alle condizioni dei serramenti, i costi di gestione per scaldare o raffrescare un ambiente.
6. La domotica
La domotica, o automazione domestica, è un’altra tecnologia legata all’Ai e collegata al proptech. Questa tecnologia include dispositivi che rendono le abitazioni più intelligenti e confortevoli, come frigoriferi intelligenti, purificatori d’aria, illuminazione automatizzata, sensori per controllare la temperatura corporea dei membri della famiglia, lampade che possono eliminare germi e batteri, e monitoraggi sanitari per anziani e sensori di movimento.
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7. Le aste immobiliari
Settore in forte crescita, l’Intelligenza artificiale si applica da tempo nei processi di aggiudicazione. Nel settore sono presenti aziende come Immobiliall’asta che aiutano i privati ad acquistare immobili a prezzi notevolmente inferiori al valore di mercato, con uno sconto che può variare dal 20 al 40% e con rischi limitati, fornendo una perizia sulle condizioni del fabbricato prima di compiere il primo passo formale.
La stessa azienda, con la sua divisione VivaPro, aiuta Npl investor, banche e servicer a vendere più immobili in asta e più velocemente e a migliorare le performance dei recuperi dei crediti deteriorati. Ma dove l’azienda ha avuto più successo è nel trattamento dei dati. Grazie ad un accordo con il Ministero della Giustizia per gestire e offrire i dati delle aste di tutti i tribunali italiani, la società è stata in grado di reperire e pubblicare in pochi mesi sul proprio sito oltre 320mila annunci partendo da una base di sole 8mila segnalazioni.
Grazie a ChatGPT, e ad un complesso lavoro di prompting, è stato messo a punto un modello per scaricare automaticamente e senza intervento umano i pdf degli annunci e migliorare anche le foto esistenti, che quasi sempre risultano di bassa qualità. Il risultato è un annuncio in un linguaggio più comprensibile, user friendly.
8. Il crowdfunding
Un ultimo settore in cui l’intelligenza artificiale sta facendo sentire le sue potenzialità è quello del crowdfunding, che è in forte espansione nel mercato immobiliare. Il crowdfunding immobiliare è un metodo di raccolta di fondi in cui una collettività di persone contribuiscono a finanziare un determinato progetto. Anche qui la tecnologia ermette di investire in un progetto di sviluppo immobiliare senza dover direttamente gestire l’immobile, conoscendo già al momento dell’investimento la durata e gli interessi. Una crescita confermata dal recente report sul Crowdinvesting dell’Osservatorio del Politecnico di Milano che ha analizzato il periodo 30 giugno 2022-30 giugno 2023 registrando una raccolta di 178,67 milioni di euro con un aumento del 40% rispetto all’anno precedente.
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