Che cos’è il virtual real estate: il nuovo mondo immobiliare nel metaverso basato sul blockchain

Il virtual real estate rappresenta la nuova frontiera degli investimenti in ambito immobiliare, laddove il tradizionale mattone cede il posto ai pixel dei mondi virtuali.

Quando Mark Zuckerberg ha annunciato Meta, il metaverso destinato, un giorno, a diventare l’erede di Facebook, le quotazioni dei metaversi già esistenti hanno subito una vera e propria impennata. Tra questi rivestono un particolare interesse i metaversi basati sulla blockchain, che a differenza dei tradizionali mondi virtuali consentono di monetizzare in moltissimi modi la propria attività, che spazia dalla compravendita di terre digitali, fino alla creazione e alla vendita delle risorse necessarie per popolare gli stessi mondi virtuali 3D.

Quando Mark Zuckerberg (Meta) e Tim Sweeney (Epic Games) dicono che per creare i metaversi occorreranno milioni di persone, si riferiscono all’incredibile sforzo umano e tecnologico necessario per dare luogo a mondi che, se pur virtuali, ben poco hanno da invidiare in quanto a completezza e complessità rispetto al mondo reale, di cui in molti casi si prospettano quale un mirror world, una copia digitale dotata di regole di funzionamento esclusive.

Vediamo pertanto in cosa consiste il virtual real estate, attraverso i fondamentali esempi che derivano da metaversi blockchain come Decentraland e The Sandbox, realtà capaci di capitalizzare miliardi di dollari pur trovandosi ancora in una fase assolutamente embrionale e dove c’è già chi investe milioni di dollari per comprare una proprietà digitale (è accaduto a inizio dicembre 2021)

Il virtual real estate: che cos’è e come funziona

Il virtual real estate è una versione nativamente digitale del virtual estate tradizionale e si basa sulla compravendita di proprietà digitali disponibili all’interno dei metaversi.

Tale definizione, per quando sia volutamente molto generica, ci consente di fare una precisazione essenziale, in quanto ci si riferisce al virtual real estate anche in un altro ambito, quando si applicano tecnologie 3D, come la realtà virtuale, per estendere le potenzialità applicative del real estate tradizionale, ai fini di rendere più efficienti i suoi processi: dalla progettazione alla commercializzazione.

In questo caso ci riferiremo esclusivamente al concetto enunciato in apertura, ossia alla possibilità di investire, in vari modi, sulle risorse offerte dai mondi virtuali ed in particolare da quelli che vengono definiti quali metaversi.

Nella definizione attualmente diffusa di metaverso rientrano tantissime realtà, per cui, anche in questo caso, è opportuno restringere il campo di indagine. Non ci riferiamo infatti ai contesti di realtà mista o realtà aumenta in cui vi è una compresenza di mondo reale e mondo digitale in 3D, ma nel caso di un metaverso assolutamente distopico, che corrisponde ad una versione del tutto “fantasy” ed alternativa rispetto al mondo reale.

Acquistare una proprietà nel metaverso vuol dire accaparrarsi un terreno o un edificio all’interno di un mondo virtuale, un metaverso che grazie alle proprietà della blockchain si dota di una moneta e di un’economia proprietaria, capace di generare valore anche nell’economia del mondo reale. A patto di conoscere in maniera appropriata le regole dei mondi digitali, il virtual real estate segue dinamiche piuttosto simili a quelle del sul tradizionale alter ego.

Virtual real estate: da Sandbox a Decentraland

Quando il termine metaverso esisteva da tempo ma non veniva mediaticamente abusato come accade oggi, l’esperienza ludica di Second Life consentiva già di vivere una realtà distopica, in un mondo di fantasia in cui è tuttora possibile possedere una terra, costruire edifici virtuali, vestire il proprio avatar e svolgere varie attività sociali.

Nato nel 2003 come progetto di sviluppo di Linden Lab, Second Life ha vissuto il periodo di maggior fortuna verso la fine degli anni Duemila, quando era diventato un fenomeno virale, al punto che diversi brand di prodotto vi hanno insediato le loro sedi virtuali, mentre alcuni Stati hanno addirittura costituito delle vere e proprie ambasciate. Una delle chiavi del successo di Second life risiedeva nella possibilità di personalizzare dell’esperienza, dai prodotti digitali al poter fare ciò che si vuole, entro i limiti imposti dalla piattaforma.

Le tecnologie della blockchain consentono ai mondi virtuali nuovi livelli di interazione e soprattutto ambienti più moderni su cui poterli sviluppare. A grandi linee, per spiegare il concetto a chi conosce poco la  blockchain, potremmo dire che un metaverso come Decentraland o The Sandbox sia un Second Life basato sulla blockchain, con tutto quanto ne consegue.

Occorre però tener necessariamente conto di alcune specificità, che sono in realtà profondamente differenti in quanto gli elementi cardine della blockchain obbligano a ripensare profondamente, in meglio, i tradizionali mondi virtuali, per via della propria natura decentralizzata.

Decentraland e The Sandbox, i due metaversi blockchain al momento più popolari, sono mondi virtuali distopici basati sulla blockchain di Ethereum, il che consente loro di abilitare nativamente una serie di funzionalità e dinamiche profondamente diverse rispetto ai mondi virtuali della precedente generazione.

Vediamo dunque nel dettaglio quali sono le principali caratteristiche che le tecnologie della blockchain consentono di implementare nel contesto del metaverso.

Metaverso e blockchain: NFT, smart contract e criptovalute

Pur essendo nata per presupposti totalmente differenti, la blockchain si sta rivelando una tecnologia perfetta per abilitare molti aspetti chiave dei metaversi e del virtual real estate, fortemente orientati sulla gestione e sulle transazioni di proprietà digitali.

In particolare, i metaversi blockchain sono contraddistinti da:

• Proprietà limitate: i mondi virtuali hanno una quantità di terre che non aumenta in funzione della domanda, in modo da generare una dinamica in cui il valore delle proprietà segue quello del mercato immobiliare;
• Moneta limitata: anche il denaro virtuale ha un quantitativo massimo che non può essere superato, in modo da compensare l’inflazione ed aumentare la capitalizzazione del metaverso stesso.

In particolare, questo aspetto è condiviso con le proprietà della criptovaluta di una blockchain e spiega perché i metaversi come Decentraland (MANA) e The Sandbox (SAND) siano dotati di una propria criptovaluta. Anche in questo caso, nulla di particolarmente innovativo. Lo stesso Second Life aveva la sua moneta virtuale, il Linden Lab, ma si trattava di una valuta in-game, ovviamente non di una risorsa decentralizzata come le attuali criptovalute.

Oltre alla criptovaluta, la blockchain dispone di altre due tecnologie fondamentali per gestire il mercato del virtual real estate:

• NFT (Not fungible token): saliti prepotentemente alla ribalta nel corso dell’ultimo anno, in merito al nuovo mercato dell’arte e dei collezionabili digitali, gli NFT rappresentano una tecnologia molto indicata anche per associare un valore univoco e commerciabile anche alle proprietà immobiliari. Il problema storico del digitale è sempre stato la sua intangibilità, che lo rendeva di fatto riproducibile e difficilmente possedibile. Il token non fungibile è invece connotato da un codice univoco, che rende unica la proprietà della risorsa digitale. Detto questo, a patto di possederne i diritti di utilizzo, potrò riprodurre migliaia di volte un file digitale, ma la proprietà dell’oggetto rimarrà sempre e soltanto del legittimo proprietario del suo NFT, che a sua volta può essere transato a nuovi proprietari. A differenza di un token fungibile come la criptovaluta (un bitcoin vale come qualsiasi altro bitcoin), il token non fungibile è associabile soltanto ad oggetti digitali dotati di caratteristiche uniche, come i terreni e le proprietà immobiliari dei metaversi blockchain. Gli NFT vengono ad esempio creati sulla blockchain di Ethereum e commercializzati in appositi marketplace, come OpenSea e Superrare.
• Smart Contract: i contratti “intelligenti” sfruttano alcune proprietà di decentralizzazione della blockchain per definire transazioni non modificabili che possono essere dotate di un andamento condizionale, per cui certe clausole vengono abilitate soltanto quando si verificano determinati eventi. Gli smart contract sono una modalità di contratto informatico che consente quindi di regolare le transazioni delle proprietà immobiliari in cambio di criptovalute o altre proprietà immobiliari.

Proprietà immobiliari sui metaversi, un’opportunità di investimento

I metaversi blockchain sono un mondo virtuale concepito in modo che tutti i partecipanti possano guadagnare attivamente dalla loro esperienza. Un’espressione perfetta di questa qualità distintiva è il claim di The Sandbox: “Play, create, earn, govern”.

Chi si limita a giocare, può guadagnare grazie al raggiungimento di determinati obiettivi (quest) in quanto condivide una risorsa fondamentale: il tempo che trascorre nel metaverso e interagisce con determinate risorse. I creatori sono pagati in funzione delle risorse 3D che vendono nel marketplace interno o come NFT nei marketplace globali mentre gli investitori, che detengono la proprietà dei terreni e delle costruzioni digitali, oltre all’aspetto relativo al virtual real estate, possono partecipare attivamente al governo del mondo virtuale per cercare di orientare favorevolmente i loro interessi e quelli della comunità virtuale.

Secondo Dappradar, nella sola ultima settimana di novembre 2021 sono stati investiti oltre 100 milioni di dollari in proprietà sui metaversi blockchain ed è significativo come la transazione più elevata sia coincisa con il cambio di proprietà di una immobiliare, la Fashion Street Estate, di stanza su Decentraland, venduta per un controvalore in MANA equivalente a 2,42 milioni di dollari.

Possono apparire cifre da nulla in confronto alle cifre del mercato real estate tradizionale, ma stiamo parlando di pochissime realtà, impegnate nelle prime fasi di lancio, per cui è facile intuire una notevole aspettativa sul real estate virtuale, anche grazie agli investimenti miliardari che i big player del metaverso, con Zuckerberg quale capofila, stanno capitalizzando per iniziare a dare corpo ai loro mastodontici progetti nei metaversi chiusi.

I metaversi blockchain costituiscono una buona opportunità di investimento per i brand che intendono coinvolgere ed ampliare la loro community attraverso varie campagne, che vanno dall’organizzazione di eventi virtuali al product placement a condizioni esclusive. Il virtual real estate consente alle aziende di acquistare terreni e costruire quanto è necessario per offrire esperienze digitali di valore ai propri clienti.

Allo stesso modo, gli artisti possono coinvolgere il loro pubblico con concerti e spettacoli virtuali, o vendere risorse esclusive, non sono disponibili attraverso altri canali, come gli album musicali in edizione limitata. A differenza di quanto avviene nei cosiddetti Walled Gardens (Meta, Fortnite, Roblox), i brand che investono in un metaverso blockchain come Decentraland o The Sandbox, possono acquistare proprietà nei mondi virtuali e gestire in maniera persistente la loro presenza al loro interno.

In altri termini, i brand che investono in un metaverso blockchain sono decisamente più padroni del loro investimento, in quanto creano un valore destinato a crescere ed andare ben oltre i limiti di una sponsorizzazione in un metaverso chiuso, che comporta di fatto un pagamento in cambio dei servizi di visibilità offerti.

La fase più profittevole per aggiudicarsi le land, ossia le terre virtuali che compongono la mappa del metaverso è certamente quella iniziale. The Sandbox ha rilasciato tutti i lotti previsti attraverso cinque round, con il semplice criterio dell’offerta più veloce. Inutile dire che tutti i round si sono esauriti nel giro di pochi minuti.

All’inizio del mese di dicembre 2021, The Sandbox ha aperto un periodo di Alpha pubblica per iniziare a testare il funzionamento del proprio mondo virtuale. I fortunati che sono riusciti ad entrare in possesso dei pass sono stati subissati di richieste da parte di terzi ed hanno potuto rivendere il proprio gettone di partecipazione a circa 12.000 dollari di controvalore per la cifra richiesta in Ethereum.

Quando The Sandbox entrerà in azione al 100%, in teoria il problema non dovrebbe più porsi e chiunque, anche senza possedere una proprietà, potrà partecipare alla vita del metaverso per creare o fruire dei contenuti e degli eventi che vi avranno luogo. I creatori possono infatti utilizzare strumenti come il Game Maker per creare architetture e giochi o l’editor 3D VoxEdit per creare i modelli 3D necessari per popolare il mondo virtuale. La chiave del successo di un metaverso risiede proprio nella capacità di generare contenuti da parte degli utenti.

Per godere però appieno delle risorse del metaverso e avere voce in capitolo a livello politico, nel contesto della governance che verrà implementata, è necessario essere proprietari. Il fatto che le risorse siano limitate, nel caso in cui il metaverso riscontri un elevato successo di partecipazione alle varie attività previste, porterà sicuramente il valore delle proprietà a crescere nel tempo, nell’entità che al momento è ancora difficile definire dal momento che lo scenario che si prospetta è assolutamente inedito sui mercati.

Perché investire oggi nel virtual real estate

Il virtual real estate costituisce una interessante alternativa di investimento anche se non si ha intenzione di partecipare attivamente alla vita del metaverso. Chi conosce le dinamiche del real estate tradizionale non farà particolarmente fatica a metabolizzare le logiche del virtual real estate, considerando che lo scenario di riferimento nei mondi virtuali è decisamente più agile rispetto alle procedure necessarie per completare una transazione per una proprietà immobiliare del mondo reale.

Il virtual real estate è molto più leggero a livello normativo rispetto a quello tradizionale, in quanto la transazione necessaria per entrare in possesso di un NFT non comporta atti notarili, mutui bancari, pratiche urbanistiche per regolarizzare eventuali abusi e quant’altro contraddistingue la complessa macchina burocratica del mercato immobiliare del mattone. Nei mondi virtuali tutto si esaurisce con l’esecuzione di uno smart contract.

Il virtual real estate basato sulle dinamiche economiche della blockchain può inoltre costituire un elemento di diversificazione, contraddistinto da un rischio molto più elevato a fronte di un business in totale ascesa, capace di variare in maniera molto rapida il contesto di domanda e offerta che contraddistingue i prezzi delle proprietà virtuali. Il riferimento ad una risorsa immobiliare costituisce infatti una novità assoluta nell’universo delle criptovalute, ma soprattutto nel medio e lungo periodo potrebbe garantire quei margini di stabilità che potrebbero definitivamente avvicinare il virtual real estate con la sua più tradizionale connotazione.

Il virtual real estate basato sui metaversi blockchain costituisce pertanto un’occasione inedita e rischiosa ma allettante per via di investimenti che in fase di early adoption consentirebbero di accaparrarsi delle proprietà che, in caso di successo del metaverso, potrebbero vedere moltiplicato il proprio valore in tempi relativamente brevi, oltre a costituire una fonte di rendita per una locazione o di investimento diretto per l’avvio di un’attività imprenditoriale.