Come altre industrie tradizionali, il settore immobiliare non era cambiato molto negli ultimi decenni. Ma, con l’innovazione tecnologica, anche il real estate sta vivendo la sua rivoluzione: si chiama proptech. Che cos’è il proptech? Un’importante opportunità di innovazione destinata ad attirare imprenditori, investitori e vari altri player, con lo scopo ultimo di garantire una migliore esperienza all’utente finale.
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Che cos’è il proptech – definizione
Nato nel 2014 nel Regno Unito, il termine proptech, che deriva dalla crasi delle parole “property” e “technology”, indica soluzioni, tecnologie e strumenti per l’innovazione dei processi, dei prodotti, dei servizi e del mercato nel real estate. Così lo definisce il Proptech Monitor del Politecnico di Milano (SCARICABILE QUI).
Per Deloitte, proptech fa riferimento a tutte le soluzioni digitali che stanno rivoluzionando i diversi ambiti del real estate: dalle compravendite immobiliari ai modelli di analisi del rischio e previsione finanziaria, dalla gestione degli asset alle dinamiche di finanziamento dei progetti di sviluppo.
Secondo la definizione elaborata congiuntamente da James Dearsley, guru delle PropTech inglesi, e dal professor Andrew Baum dell’Università di Oxford, “il proptech è una piccola parte della più ampia trasformazione digitale del settore immobiliare. Descrive un cambio di mentalità nell’industria del real estate e dei suoi utenti che riguarda l’innovazione tecnologica nell’assemblaggio dei dati, nelle transazioni e nel design di edifici e città”.
Quali sono gli obiettivi del proptech
Secondo CNBC, la tendenza in più rapida crescita nel settore immobiliare è la domanda di unità abitative in affitto, al punto che si parla di “rent generationi”. Questo passaggio di tendenza dal possedere a prendere in affitto un immobile è uno dei principali driver della tendenza proptech. Oggi gli inquilini hanno il costante desiderio di trasferirsi in spazi migliori e più nuovi, che includano la tecnologia più recente. Che si tratti del loro ambiente di lavoro, dei negozi che preferiscono o degli spazi della loro vita quotidiana, i consumatori vogliono un’esperienza che possono controllare – controllo di luci, temperatura, accesso e altro ancora – dai loro telefoni cellulari o da altri canali digitali.
Il proptech non solo offre questa esperienza digitale per gli occupanti, ma con l’uso di tecnologie come la realtà aumentata/virtuale, può migliorare radicalmente l’esperienza del cliente. In questo modo, le aziende di coliving possono consentire locazioni flessibili e offrire un’esperienza di spazio arredato di alta qualità. E le aziende fintech-proptech possono offrire un processo di onboarding degli inquilini senza soluzione di continuità.
Il proptech, sostiene un report di Deloitte, non solo riduce i costi nel supporto operativo, ma migliora l’esperienza complessiva del cliente. Gli edifici intelligenti, o smart building, sono alla base di queste soluzioni. Offrendo una piattaforma per raccogliere e analizzare i dati, è possibile abilitare sistemi integrati che forniscano una migliore comprensione dell’utente finale. Le tecnologie avanzate che supportano queste piattaforme stanno ora raggiungendo una fase di maturazione per cui possono essere implementate.
Le tre aree di interesse del Proptech
Secondo il report “Tecnologie, strumenti e servizi innovativi per il Real Estate” pubblicato dal Proptech Monitor istituito dal Politecnico di Milano, sono tre le principali le aree di interesse del Proptech:
lo Smart Real Estate, che facilita l’operatività e la gestione degli asset immobiliari a diverse scale, utilizzando piattaforme e sistemi high-tech;
la Shared Economy, che definisce la proprietà rispetto alla sua fase di utilizzo, come ad esempio condividendo una casa o lo spazio di lavoro;
il Real Estate Fintech, che comprende attività come brokeraggio, crowdfunding, investimenti e aste.
Oltre a quelle elencate, c’è anche un’altra categoria, generalmente inclusa più nel settore delle costruzioni che in quello immobiliare (benché le due siano chiaramente correlate): il Contech, principalmente rivolto alle fasi di progettazione e costruzione degli immobili supportate dall’utilizzo della tecnologia.
Che cos’è il Contech (Construction Proptech)
Il Contech (crasi di “construction” più “technology”) è il proptech applicato al ciclo di vita dell’edificio, quindi al settore delle costruzioni. Secondo un rapporto McKinsey, ci sono 7 aree in cui portare la tecnologia nelle costruzioni può aiutare a rendere più efficienti i processi, ridurre i costi e migliorare le tempistiche.
- Building Information Modeling (metodo di progettazione collaborativo che consente di integrare in un unico modello le informazioni utili in ogni fase della progettazione)
- Industrializzazione del processo costruttivo
- Gestione dei lavori
- Gestione del processo costruttivo di cantiere
- Utilizzo della tecnologia BIM e
- Formazione delle figure professionali di cantiere
Un esempio di Contech è Planet Smart City, azienda specializzata in case intelligenti a prezzi accessibili.
Che cosa è una società proptech
Nella maggior parte dei casi, le società del settore PropTech sono startup. Tuttavia anche molte piccole e medie imprese, aziende più grandi e mature e “unicorni” stanno giocando un ruolo significativo nel rendere il settore immobiliare più tecnologico. Un esempio internazionale di proptech è l’azienda statunitense Compass, fondata nel 2012, considerata la prima a sviluppare un’app per dispositivi mobili per gli agenti immobiliari. Il suo enorme database di annunci è in grado di fornire, per ogni abitazione in vendita, non solo la richiesta di mercato, ma il valore e l’imposta catastale corrispondenti e il prezzo di compravendita dell’immobile nelle precedenti transazioni.
Il 2014 ha visto il maggior numero di lanci di società proptech nell’ultimo decennio: solo in quell’anno sono nate 255 nuove aziende. Poi c’è stato un brusco calo nel 2018: solo due società fondate. Ma il volume del capitale investito ha continuato a crescere.
Proptech per il selling
Grazie alla trasformazione digitale, che ha modificato radicalmente il modo in cui le persone cercano casa (oggi il 70% delle ricerche immobiliari viene effettuato via web), il settore del proptech vede attive a livello mondiale oltre 5.000 startup dedicate, per una cifra stimata di circa 15 miliardi di dollari di investimenti.
All’estero, nell’ambito della compravendita di immobili residenziali, sono da anni operative alcune società di successo come l’agenzia digitale inglese Purplebricks (presente anche in USA e Australia, quotata al London Stock Exchange con una capitalizzazione di oltre 500 milioni di sterline) e le americane Opendoor e Zillow.
Protech per il facility management
Il facility management è un processo di progettazione, implementazione e controllo volto a garantire un servizio di qualità, creando il miglior ambiente lavorativo possibile alle migliori condizioni economiche. Nel real estate è quindi la gestione delle sedi, dei servizi, degli edifici, l’intero sistema che consente ai manager e ai dipendenti di svolgere il proprio lavoro in una sede efficiente e adatta alle proprie esigenze, dalle pulizie alla guardiania alle manutenzioni. L’innovazione tecnologica e il digitale possono rappresentare, in questo campo, un mezzo per ottenere risultati importanti in termini di razionalizzazione delle spese di creazione di valore. Una società italiana specializzata in facility management, property management e soluzioni Ict è Nazca.
Il mercato del proptech nel mondo
Oltre a trasformare radicalmente processi e modelli di sviluppo nel settore, il proptech sta promuovendo la moltiplicazione di startup immobiliari e non solo. Nel 2019, secondo un report di CREtech, si è registrato un investimento di venture capital da record nelle società proptech, con 31,6 miliardi di dollari investiti a livello mondiale. La conferma che l’utilizzo della tecnologia nell’immobiliare sta facendo la differenza, nonostante la lentezza nell’adozione.
In molti Paesi il fenomeno è nato qualche anno fa e costituisce già una realtà piuttosto consolidata. Tra gli esempi di maggior rilievo in Europa emergono la Svizzera e il Regno Unito. In Italia il fenomeno sembra più recente e probabilmente a causa di questo ritardo nel nostro Paese, il panorama delle proptech italiane resta per larga parte inesplorato.
Per questo, dal 2019, il Dipartimento di Architettura, Ingegneria delle Costruzioni e Ambiente Costruito (Abc) del Politecnico di Milano e la Fondazione Politecnico di Milano hanno dedicato un osservatorio permanente sul tema, il Jrc – Joint Research Center Proptech.
Smart building
Uno delle principali frontiere del proptech è lo smart building, l’edificio gestito in maniera intelligente ed automatizzata per minimizzare il consumo energetico e a garantire il comfort, la sicurezza e la salute degli occupanti. ll volume complessivo degli investimenti in smart building nel nostro Paese nel 2019 ha superato gli 8 miliardi di investimenti, ma solo 2 miliardi – relativi al 25% degli interventi effettuati – hanno riguardato soluzioni effettivamente smart, capaci cioè di trasformare o dotare un edificio di “intelligenza” e autonomia di gestione.
Smart building e startup
Lo Smart Building Report 2020 redatto dall’Energy&Strategy Group della School of Management del Politecnico di Milano ha preso in esame 150 startup europee, statunitensi o israeliane private fondate tra il 2015 e il 2019, con almeno un finanziamento raccolto. Le startup italiane purtroppo sono ancora poche, nonostante l’Europa sia meglio rappresentata rispetto agli Stati Uniti, che però hanno realtà mediamente più giovani e in grado di attrarre maggiori capitali di finanziamento (72% del totale). L’ambito Building devices&solutions risulta essere il più rilevante (79%), per il 40% rappresentato da tecnologie di efficienza energetica. Negli ultimi anni è però cresciuto l’interesse per le soluzioni di Security e Comfort, che nonostante il numero inferiore hanno raccolto maggiori finanziamenti complessivi.
Lo Smart Readiness Indicator
Ma come si fa a capire quanto un edificio è davvero smart? C’è lo Smart Readiness Indicator, ovvero l’indice di intelligenza degli edifici introdotto dalla Commissione Europea con una direttiva del 2018. L’indicatore è nato con l’obiettivo di definire una metodologia di calcolo, comune a tutti i Paesi europei, per determinare e quantificare il livello di smartness degli edifici, ossia la capacità di migliorarne l’efficienza energetica e la performance di comfort grazie all’adozione di tecnologie “intelligenti”.
Crowdfunding immobiliare: come alimenta il proptech
Negli ultimi anni è nata una nuova forma di raccolta fondi online che ha a che fare con il “mattone”, il real estate crowdfunding (o crowdfunding immobiliare). Si tratta di una modalità innovativa che permette a vari investitori di partecipare al finanziamento di un progetto immobiliare in ambito residenziale o commerciale, in cambio di una remunerazione del capitale. Il progetto è relativo all’acquisto di un immobile, affinché sia messo a reddito, o alla ristrutturazione di una proprietà immobiliare (che pure sarà messa a reddito o venduta maturando una plusvalenza), o allo sviluppo di un progetto greenfield. L’oggetto dell’investimento può essere anche un’infrastruttura.
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