RENT TO BUY

Cooabit, come una startup vuole aiutare i Millennials a comprare casa

Fondata a Milano da un gruppo di trentenni, la Proptech, che dovrebbe essere operativa entro il 2023, mira a far diventare gli affittuari proprietari di casa in soli 36 mesi. Elemento chiave: l’open banking. Fa parte dell’acceleratore Fin+Tech di CDP Venture Capital

Pubblicato il 08 Mar 2023

Valentina Valente

Cooabit

Acquistare un’abitazione non è facile, ma la startup Cooabit vuole aiutare le persone a farlo.

Mai come negli ultimi anni, comprare casa per un Millenials è diventato un sogno irraggiungibile. E non perché il mattone non piaccia più, anzi. Secondo uno studio condotto dalla Banca Centrale Europea, la casa rimane ad oggi il modo più semplice per accumulare ricchezza, soprattutto per la classe media, e l’unico capitale che aiuta trasversalmente anche le generazioni future ad avere liquidità e quindi stabilità economica. Ma ad oggi è un bene pressoché inaccessibile agli under 30. Lo sa bene Sergio Gualtieri, chimico con la passione della programmazione e tra i fondatori di Cooabit, che qualche anno fa si è trovato ad affrontare questo scoglio enorme. “Ho lavorato per molti anni all’estero, tra l’altro con un ottimo stipendio – racconta a PropTech360 – ma questo, per assurdo, non costituiva un fattore di credibilità agli occhi delle banche quando ho provato a chiedere un mutuo per acquistare una casa. E non ero il solo. Anche i miei colleghi si sono dovuti scontrare con vari problemi, tra cui quello di sborsare un lauto anticipo”. Da qui allora l’idea di unire forze e competenze e creare un “nuovo percorso alla proprietà”.

“Siamo un piccolo team di quattro persone, per metà con background tecnico e per metà con background finanziario, ma tutti con il pallino del real estate. Nel corso di questi anni abbiamo creato varie piattaforme aperte in questo ambito, da quella che aiutava a cercare casa a quella che creava match tra coinquilini. E lì ci siamo resi conto che esisteva un problema molto più grosso- continua Gualtieri- ovvero la disconnessione tra il sistema finanziario che regola il mutuo e la reale capacità finanziaria delle nuove generazioni. Oggi accumulare 30, 40 mila euro per un ragazzo che si è appena affacciato nel mondo del lavoro e che già paga un affitto è quasi impossibile. L’impennata del costo delle case non ha fatto aumentare gli stipendi, che di contro sono stagnanti da oltre 30 anni. Per non parlare delle regole sui mutui, sempre più stringenti”.

Come funziona Cooabit

Ed è proprio nel passaggio “rapporto con le banche” che entra in gioco Cooabit. “Accedendo alla piattaforma, che sarà pienamente operativa entro il 2023, l’utente viene sottoposto ad una pre-qualifica, per capire se siamo innanzitutto la soluzione migliore alle sue esigenze” spiega Gualtieri. “Se questa va in porto, si procede con una qualifica più approfondita del cliente attraverso l’incrocio di diversi dati ad esempio contratti di lavoro, redditi, contratti di affitto precedenti, tutti dati ottenibili attraverso l’open banking“.

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Lo step successivo è quindi la creazione di un “un budget virtuale” che permette all’utente di proporre gli immobili di suo gradimento.

“In questa fase supportiamo l’utente in due modi- spiega ancora Gualtieri- lo aiutiamo a capire se quell’immobile può costituire un buon investimento, ad esempio se è sovrapprezzato, e se quell’immobile rispetta i nostri standard: accettiamo infatti solo immobili già pronti per essere abitati e che non necessitano ristrutturazioni”.

Ma come vengono scelti gli immobili?

“Il cliente può proporci quelli di sua scelta oppure sceglierne uno dalla nostra lista di immobili già “prequalificati”, un lavoro quest’ultimo, che richiederà importanti partnership nel campo immobiliare” precisa Gualtieri.

Il contratto di rent to buy

“A questo punto, se tutto procede per il meglio, il cliente stipula con noi una sorta di contratto di “rent to buy” : noi quindi ci prendiamo carico dell’immobile, facendo la trattativa e di fatto acquistandolo. Il contratto di “rent to buy” può essere di 36, 48 mesi, a seconda della situazione. Il cliente potrà andarci ad abitare subito, pagando a noi un affitto e in più accantonando una somma periodica, che mese per mese servirà a creare l’anticipo per il mutuo”. La operazioni effettuate dalla startup infatti non saranno al 100% ma una piccola parte del capitale, orientativamente tra il 3 e il 7%, deve essere messa a disposizione dal cliente stesso. Durante questo periodo avviene il processo di raccolta di tutte quelle informazioni utili all’ottenimento di un mutuo ad esempio cedolini degli stipendi, abilità a pagare, storico dei pagamenti di affitti o utenze. Parte di questi dati provengono dall’open banking e poi elaborati e processati da una sovrastruttura digitale interna.

“Per ottenere un mutuo, oltre all’acconto serve una giusta storia creditizia- spiega Gualtieri-  più informazioni ha la banca e più facilmente lo erogherà. Inoltre in base a questi dati, suggeriamo al cliente quando è il momento giusto per effettuare una simulazioni di mutuo: sembra banale, ma a volte anche una sola rata dell’auto può influire sulla capacità finanziaria agli occhi di una banca, inficiando tutto il processo di screening. Finito il percorso con Cooabit il cliente avrà un down payment, cioè un acconto (il nostro obiettivo è raccogliere il famoso 20%), una storia creditizia forte e da qui fare un mutuo. Se l’acquisto invece non va in porto e non si completa la vendita la persona riceve il capitale accumulato e noi inseriamo l’immobile all’interno di un altro ciclo oppure lo rivendiamo, a seconda delle condizioni di mercato” conclude il founder di Cooabit.

Le startup che comprano casa al posto tuo

Oltreoceano esistono già diverse startup avviate che offrono servizi simili come Landed o Divvy Homes. Fondata nel 2017 a San Francisco, quest’ultima ha raccolto nel 2021 quasi un milione di dollari. In Uk c’è Wayhome, mentre nel resto d’Europa si stanno formando a macchia d’olio le prime realtà.

Cooabit selezionata nel programma FIN+TECH

Cooabit è una delle 14 startup che parteciperanno alla seconda edizione Fin+Tech, l’Acceleratore dedicato alle startup fintech e insurtech parte della Rete Nazionale Acceleratori CDP, network presente su tutto il territorio italiano per aiutare la crescita di giovani imprese specializzate nei mercati ad elevato potenziale.

“Al momento abbiamo ottenuto 50.000 euro ma a breve apriremo il nostro primo round di raccolta- specifica Gualtieri- e stiamo strutturando le varie partmership. Il nostro obiettivo è quello di trovare un partner bancario di grandi dimensioni che ci possa supportare e da qui infatti nasce la nostra partecipazione a FIN+TECH. Questo perché il nostro servizio aiuta l’utente ma anche le banche facendo parte del loro lavoro, e di fatto riducendo il rischio di acquisire cattivi debitori. La partnership bancaria ci supporterà in due modi: nell’investimento degli immobili e soprattutto per quello che avviene dopo cioè nel passaggio tra noi e il mutuo. E nel mentre ovviamente andiamo avanti costruendo la piattaforma: alcune parti sono già pronte, come ad esempio quelle di credit scoring- continua Gualtieri.

“Per quanto riguarda il nostro modello di business, i nostri guadagni deriveranno dall’affitto, in una percentuale che è ancora in via di definizione, dalle partnership e dai servizi alternativi come per esempio le assicurazioni. Essendo un campo molto ampio le capacità di guadagno di Cooabit sono molto ampie- spiega Gualtieri. Il nostro obiettivo adesso è quello di consolidare un modello che ci permetta di offrire subito il servizio ai nostri clienti. Partiremo da Milano per poi coprire tutto il territorio italiano, evitando però le speculazioni immobiliari. In una città come Milano, ad esempio, agiremo solo sulle zone residenziali o nell’hinterland, dove c’è un mercato “calmo”».

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Valentina Valente

Giornalista

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