Il digitale sta trasformando l’intero settore immobiliare, esercitando un impatto considerevole in tutte le sue aree costitutive: la progettazione e la costruzione degli immobili, così come in tutto il macrocosmo delle attività gestionali, che comprende aree come il property e il facility management.
L’innovazione offre alle aziende che si occupano di gestione immobiliare un ampio ventaglio di opportunità: semplificare e automatizzare i processi, ottimizzare le operations e potenziare l’efficienza complessiva, ma anche offrire nuovi servizi e potenziare la qualità di quelli esistenti, mantenendosi competitive in un mercato che evolve rapidamente.
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Svicom e l’innovazione nella gestione immobiliare
Per comprendere il reale impatto del digitale e della tecnologia sul macrocosmo della gestione immobiliare, abbiamo interpellato Letizia Cantini, General Manager e Partner di Svicom S.p.A. Società Benefit.
Svicom è un’azienda italiana, con oltre venticinque anni di esperienza nella gestione e valorizzazione immobiliare. Tra i leader del comparto italiano del Real Estate, oggi può vantare un portafoglio di oltre 160 asset under management, per un totale di oltre 2 milioni di mq di GLA gestiti.
È una proptech company – accreditata presso l’Italian Proptech Network del Politecnico di Milano – che fa dell’innovazione digitale e tecnologica, sia attraverso percorsi inbound sia outbound, il suo tratto distintivo.
“Il settore immobiliare ha avuto un approccio tardivo al digitale – ci spiega Cantini – ma la pandemia e i vari shock energetici sono stati dei forti acceleratori, a fronte soprattutto di un patrimonio edilizio italiano che risale quasi tutto agli anni 80 e 90 e che necessita di investimenti specifici in termini di efficienza”.
La pandemia, in particolare, ha dimostrato a tutti gli stakeholders del settore quanto la conduzione immobiliare fosse ancora molto empirica e avesse bisogno di più trasparenza, velocità e automazione, mentre il focus sull’energia (2022), ha messo in luce tutte le carenze a livello di energy management degli edifici, ovvero di monitoraggio, controllo e contestuale abbattimento degli sprechi.
Rispondere ai cambiamenti: digital twin e robotizzazione dei processi
Svicom ha risposto alle sfide sistemiche appena citate puntando sull’innovazione in tutte le aree che formano il suo business: “Per affrontare le criticità dell’ultimo triennio abbiamo, fin da subito, modificato il nostro approccio alla gestione immobiliare, così da ottenere benefici in termini di valore e di contenimento dei costi per tutti gli asset under management. Nel 2020, per esempio, fummo tra i primi a usare il BIM per sviluppare il gemello digitale di uno degli asset in portafoglio, cosa che all’epoca fu pionieristica; abbiamo fatto in modo che tutti gli strumenti di facility management dialogassero con il modello 3D dell’immobile, comprese le operations come la parte maintenance, il controllo dei fornitori, la gestione del ticketing e molto altro“.
Svicom interpreta l’innovazione come un “cantiere aperto”, in continua evoluzione e frutto di molteplici contaminazioni. Il digital twin è un esempio perfetto di questa impostazione: il modello tridimensionale dell’immobile, negli sviluppi progettuali successivi, è stato perfezionato con l’integrazione di un sistema di smart sensor capace di indagare i movimenti dei visitatori e le loro abitudini all’interno degli shopping places (la cui gestione resta il core business dell’azienda), così da massimizzare l’efficienza del cleaning, della manutenzione, del portierato e degli altri servizi di facility, solo per citare alcuni esempi.
Il digital twin, o meglio il patrimonio informativo che esso raccoglie, elabora e condivide, permette, quindi, di erogare ai clienti finali servizi migliori, assicurando trasparenza ed efficienza. La creazione e l’acquisizione di enormi volumi di dati dagli immobili gestiti consente, inoltre, di creare potenziali offerte legate alla valorizzazione dei dati stessi, a beneficio del business dei Landlord.
Un concetto centrale, a nostro avviso, è proprio quello del gemello digitale dei processi industriali di gestione immobiliare. Non essendo Svicom proprietaria degli immobili che gestisce, infatti, il tema cardine è quello dell’ottimizzazione (end-to-end) dei processi che riguardano la gestione degli stessi. Cantini, infatti, ci spiega: “stiamo creando nelle nostre aree di business un digital twin per ogni filiera, così da gestire in maniera meno empirica le nostre attività e avere più controllo e maggiore semplificazione”, una semplificazione che porta beneficio per l’azienda e, certamente, anche per i suoi Clienti.
Un esempio recente è rappresentato da un progetto che sta interessando il Mercato di Mezzo di Bologna, dove Svicom ha impiegato, grazie alla collaborazione con il Politecnico di Milano- IPN ( Italian Proptech Network), sistemi avanzati in termini di sensoristica e intelligenza artificiale.
Anche in questo caso, l’obiettivo è quello di ottimizzare i processi e di ridurre i consumi, nello specifico per quanto riguarda il monitoraggio dei rifiuti e dei consumi da parte dei clienti, l’uso dei materiali all’interno dei bagni e l’efficientamento dei servizi di pulizia. “Grazie all’intelligenza artificiale” – racconta Letizia Cantini – “sarà possibile monitorare e ottimizzare l’uso dei compattatori dei rifiuti ed efficientare il lavoro di pulizia, facendo pertanto ulteriormente leva sull’efficienza dei processi già esistenti.”
Accanto alle innovazioni di prodotto/servizio, l’azienda è altrettanto attiva sul fronte della digitalizzazione end-to-end dei processi interni, con contestuale valorizzazione dei dati attraverso l’impiego di AI, anche nella sua “variante” generativa. Svicom ha infatti automatizzato numerosi processi gestionali ed implementato il machine learning in modo mirato, soprattutto a livello di reporting. “Svicom gestisce un importante mole di dati per conto dei Clienti – continua la General Manager di Svicom– Per le nostre casse passano fatturazioni, canoni e spese per centinaia di milioni di euro e molte di queste movimentazioni non sono più gestite direttamente dalle persone”.
Tra le innovazioni si segnala poi l’introduzione di modelli predittivi basati su AI generativa per anticipare fenomeni riguardanti, ad esempio, il credito e il relativo rischio di inadempienza. “L’utilizzo dell’Intelligenza Artificiale ci consente di suddividere il credito per aree di rischio e di comprendere perché un certo lease non stia più agendo in modo lineare. A quel punto si può agire per vie legali o commerciali, in quest’ultimo caso per ripensare la sua configurazione all’interno dello shopping place”.
Benefici ed impatto dell’innovazione sul modello organizzativo
Stilare un elenco dei benefici che l’innovazione apporta non solo al business model ma anche al modello organizzativo e alle strategie di people management di un’azienda non è complesso, ma lo è evidenziare quelli più significativi. Secondo Cantini, sono sostanzialmente tre: “la riduzione dei margini di errore nei processi aziendali; l’impatto positivo sullo sviluppo professionale delle persone, che spinte oltre l’area di comfort, hanno mostrato il proprio talento, contrariamente al pensiero comune – secondo cui il digitale mette a rischio i posti di lavoro, ndr –; la crescita dell’azienda senza bisogno di aumentare proporzionalmente il numero delle nuove assunzioni. Questo, in particolare, è importante per preservarne i valori, l’identità aziendale e contenere il rischio di snaturare il DNA di un’azienda privata ed indipendente come Svicom”.
Il digitale ha permesso a Svicom di introdurre tante soluzioni tecnologiche efficaci, ma parallelamente ha richiesto un’evoluzione importante in termini di model organization, cui l’azienda ha risposto prontamente. “Operiamo in un settore in cui, almeno fino a tre anni fa, erano predominanti i modelli Waterfall, mentre noi abbiamo fin da subito adottato metodologie Agile e gestito i nostri Clienti attraverso team cross funzionali. In questo crediamo moltissimo, anche perché per effettuare un cambiamento radicale di cultura organizzativa è necessario esserne pienamente convinti e implementarlo gradualmente, misurando i risultati e investendo costantemente nella formazione e crescita delle persone“.
La simbiosi tra digitale e sostenibilità nel Real Estate
Infine, ma certamente non per importanza, la digitalizzazione posta in essere da Svicom su tutti i processi di gestione immobiliare è in grado di generare anche un positive impact in termini di sostenibilità (ambientale, sociale etc.). Tema centrale per la società che, dal 2022, è diventata Società Benefit.
Talvolta, infatti, si sottolinea quanto il digitale possa condizionare una doppia (o tripla, introducendo anche le tematiche sociali) bottom line, ovvero sia un driver di benessere economico e di sostenibilità ambientale.
Letizia Cantini ne è convinta e sottolinea non solo quanto i temi legati all’universo sustainability siano urgenti e non più prorogabili, ma quanto il digitale possa rappresentare un facilitatore nei percorsi a cui il Real Estate deve dar concretezza: “Tempo addietro, mancava proprio la capacità di approfondire, di leggere in modo effettivo ciò che l’immobile stesse facendo e, chiaramente, i suoi consumi. L’avvento e la diffusione del digitale hanno rivoluzionato questo ambito, e io lo vedo come un vero e proprio compagno di viaggio per la sostenibilità. Oggi, parlando di immobili in senso fisico, non possiamo darci un obiettivo di carbon neutrality senza associarvi il machine learning e il monitoraggio effettivo e costante. Gli immobili sono e saranno sempre più delle vere e proprie macchine e questo non deve destabilizzarci; nonostante le trasformazioni in atto, il controllo è e rimarrà nelle nostre mani.”
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