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Gestione immobiliare: che cos’è e come farla bene per creare valore

Realizzare una gestione immobiliare attiva significa seguire una strategia precisa, che comprende servizi di consulenza strategica, analisi del patrimonio e del mercato, progetti di valorizzazione. Tutto ciò porta a risultati e ricavi maggiori rispetto a una gestione statica e troppo conservativa

16 Giu 2022

La gestione immobiliare è un concetto piuttosto ampio e comprende una vasta gamma di attività. Dalla gestione economico-finanziaria di un edificio all’evoluzione normativa del settore, alla capacità di garantire che l’immobile rimanga attrattivo e performante sotto tutti gli aspetti – funzionali, economici e tecnici – richiesti dalla clientela e dal mercato. Ma soprattutto: il business immobiliare si fa con le persone prima ancora che con le case, i palazzi, uffici e centri aziendali.

Il ventaglio di servizi offerti da un’impresa di Property management è quindi anch’esso molto variegato, come la qualità fornita del singolo servizio: ad esempio, l’attività basilare di gestione del contratto di locazione può essere svolta come semplice gestione dello scadenziario contrattuale oppure, ed è cosa molto diversa, può svilupparsi nella capacità di gestire i rapporti con il cliente (il locatario), conoscerne bene le problematiche e le esigenze immobiliari, che cambiano nel tempo.

Gli addetti ai lavori fanno notare che il vero cliente del Property manager è proprio il locatario, con le sue esigenze più o meno esplicite e in evoluzione. Nelle situazioni più professionali, per il locatario il Property manager non è più solo il rappresentante della proprietà cui versare il canone, ma diventa un interlocutore in grado di offrire un’importante consulenza e di risolvere ogni problema per qualunque esigenza immobiliare.

Come fare bene la gestione immobiliare: può essere attiva o passiva

La gestione immobiliare si può suddividere in due filoni principali: la gestione attiva e quella statica o passiva. Nel caso di una gestione immobiliare passiva, l’immobile non viene adeguatamente valorizzato, ma si cerca di ottenere un ritorno economico con il minimo sforzo. Nel medio e lungo periodo, però, il risultato di una gestione statica è generalmente la perdita di valore del patrimonio, la sua redditività a rischio, o comunque in ogni caso le aspettative di rendimento sono piuttosto modeste e limitate.

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Realizzare e portare avanti una gestione immobiliare attiva significa, invece, seguire una strategia precisa, che comprende servizi di consulenza strategica, analisi del patrimonio e del mercato, progetti di valorizzazione immobiliare, attività di supporto alla vendita, locazione, gestione nel corso del tempo. Tutto ciò porta in genere a un livello di reddito più elevato rispetto a una gestione statica e passiva, e alla difesa del valore del patrimonio immobiliare.

Non solo. Quando si investe in un immobile, che può essere un palazzo per uffici, un centro commerciale, un hotel, una struttura logistica, si investe anche e soprattutto nel settore economico di cui l’immobile è parte. Ciò significa che immobili di settori economici in crescita difficilmente avranno problemi di ‘vacancy risk’, sarà più agevole intercettare la domanda del mercato. Ma in ogni caso sarà importante e rilevante una gestione immobiliare adeguata e altamente professionale, per creare e mantenere tutto il valore che quell’immobile può offrire e rappresentare.

Il mercato immobiliare è influenzato da molti fattori

Un immobile può fruttare in molti diversi modi, ma allo stesso tempo comporta delle spese, proprio per questo i titolari di immobili devono soppesare i ricavi e i costi di gestione affinché le loro proprietà possano rivelarsi più redditizie possibile. Il mercato immobiliare può essere influenzato da molti fattori contingenti, anche di tipo settoriale (ad esempio, la chiusura in zona di un’importante impresa).

L’andamento dell’economia e dell’occupazione può influenzare la redditività di immobili a seconda della localizzazione geografica e della loro tipologia. Allo stesso modo, l’andamento del mercato finanziario, la dinamica dei tassi di interesse, gli investimenti in grandi opere infrastrutturali, sono tutti fattori che possono influenzare i valori immobiliari.

Perché è importante gestire i propri immobili?

Alla domanda: “perché è importante gestire i propri immobili?”, la risposta è in quanto indicato poco sopra: un patrimonio immobiliare – che sia un singolo immobile o un ampio numero – viene valorizzato e rende in proporzione alla qualità della sua gestione.

Gli operatori del settore sanno che esiste una sorta di equivalenza secondo la quale, quanto più la proprietà è orientata al reddito e possiede un patrimonio di elevato standing con locatari di alto profilo, tanto più avrà necessità di servizi di Property management di alta qualità.

Analizzando i trend di mercato e di scenario, le aziende specializzate nella gestione di immobili possono suggerire al proprio cliente di temporeggiare prima di prendere delle decisioni, di proporre il bene in affitto, di venderlo, oppure laddove possibile di modificarne la destinazione d’uso.

Società di gestione immobiliare: come deve funzionare

I tratti distintivi di una società di gestione immobiliare in grado di offrire un alto livello di qualità del servizio sono: capacità di gestire i rapporti con il locatario, supportandolo nelle sue esigenze e problematiche immobiliari; capacità di rinegoziazione del contratto; conoscenza del mercato immobiliare locale, sia sul lato offerta di immobili, sia sul lato domanda.

E poi: capacità di reporting e informazione alla proprietà sulle prospettive del patrimonio gestito in rapporto all’andamento del mercato; capacità di individuare le opportunità, programmare e gestire i processi di valorizzazione immobiliare su specifici immobili, e di attivare una precisa strategia di portafoglio.

Gestione di immobili come attività imprenditoriale

Possedere degli immobili significa dover gestire un valore, quindi può essere considerata come una vera e propria attività imprenditoriale, che aumenta di complessità all’aumentare del patrimonio in questione.

Il Property manager evoluto conosce bene sia le caratteristiche del patrimonio che gestisce, sia il mercato immobiliare locale e generale, ne conosce i protagonisti sul lato offerta e domanda, e soprattutto è in grado di conoscerne e spesso anche prevederne le dinamiche.

Il proprietario e gestore dell’immobile deve anche occuparsi del pagamento dei vari oneri fiscali, dalle tasse collegate alla proprietà alle imposte sulle rendite, oltre alle spese collegate alla manutenzione, alla revisione degli impianti, e le eventuali spese di tipo straordinario, collegate ad esempio a una ristrutturazione.

Una strategia di portafoglio di successo

Anche la gestione della variabile temporale è un elemento fondamentale per attuare una strategia di portafoglio di successo. Una valutazione che è più che mai importante oggi, in un contesto di mercato in cui si registrano profondi e veloci cambiamenti – guidati anche dal PropTech –, come mai si sono verificati nel passato, degli orientamenti e dei gusti della domanda.

Mentre il processo di obsolescenza degli edifici è diventato più rapido: un edificio di buona qualità nei primi Anni ’90 oggi può essere praticamente fuori mercato nel suo stato attuale, e quindi avere bisogno di un significativo investimento per riqualificarlo e riportarlo ai migliori standard di mercato. Tutto ciò richiede una gestione di tipo imprenditoriale.

Il cambiamento del mercato immobiliare

Il cambiamento degli orientamenti e dei gusti della domanda di spazi commerciali, di residenza, di uffici può avere un forte impatto sul mercato immobiliare di una determinata area territoriale. Ciò è ancora più rilevante in un Paese come l’Italia dove, in linea generale, il patrimonio immobiliare appare vetusto e di qualità architettonica, impiantistica e funzionale, piuttosto o anche molto scadente.

I cambiamenti della domanda sono orientati alla qualità e premiano gli aspetti architettonico-ambientali, impiantistici e delle caratteristiche dei servizi, quindi anche gli aspetti gestionali, soprattutto per quanto riguarda i relativi costi. Infatti, i costi di gestione e funzionamento degli immobili soprattutto terziari (uffici, centri commerciali, hotel, eccetera) sono in costante aumento e rappresentano una voce di spesa per i locatari sempre più rilevante, che incide, insieme con il canone di locazione, sulle scelte delle imprese e delle aziende.

I rischi di una società di gestione immobiliare

L’investimento immobiliare, come qualunque investimento, comporta dei rischi. Già oggi in alcune città italiane l’offerta di uffici ha saturato la domanda; cosa accadrà quando in queste stesse città verranno ultimati alcuni importanti sviluppi immobiliari che proporranno al mercato diverse migliaia di metri quadrati di superfici destinate a uffici?

“Il Property manager di qualità è in grado di valutare l’andamento del mercato, suggerendo alla proprietà le scelte opportune, senza aspettare di essere travolti dall’onda del nuovo che avanza in un mercato in trasformazione”, rimarca Oliviero Tronconi, autore del libro ‘Property management’, pubblicato da FrancoAngeli: “la conoscenza del mercato da parte del Property management è la prima e fondamentale risorsa per affrontare in modo adeguato uno dei più gravi rischi del mercato immobiliare: il vacancy risk, l’immobile che resta vuoto e inutilizzato”.

C’è poi ad esempio un ‘rischio conduttori’: l’affidabilità e la solvibilità dei locatari costituisce un elemento basilare in tutte le operazioni di investimento immobiliare. Questo è il motivo per cui gli investitori immobiliari privilegiano come conduttori dei loro immobili a uffici le imprese di rilevanti dimensioni e con un solido brand.

Gestione immobiliare e piattaforme gestionali ad hoc

Per realizzare un’adeguata gestione dei processi di un’agenzia, un gestionale immobiliare deve offrire una potente piattaforma tecnologica, in grado di occuparsi non solo del parco immobiliare, ma anche della gestione di richieste, appuntamenti, pubblicità e annunci online.

Il gestionale si occupa innanzitutto di semplificare i processi e controllare tutte le operazioni e, come in altri settori, anche nell’ambito del Real Estate e del PropTech un software è in grado di svolgere gran parte delle mansioni più noiose e ripetitive.

Un software gestionale deve consentire all’agenzia la completa gestione del portfolio di immobili: ciò significa che in qualsiasi momento l’agente deve essere in grado di monitorare la disponibilità delle offerte in vendita o in affitto. I gestionali più aggiornati offrono anche la possibilità di visualizzare gli immobili sulla mappa, così da organizzare al meglio il tour di visite. Inoltre, la piattaforma comprende anche la gestione del portfolio clienti: la disponibilità dei dati del cliente consente di risparmiare molto tempo nella gestione di ogni pratica.

Innovazione in chiave PropTech

E a meno che non si tratti di un software gestionale in cloud, è bene dotarsi di un gestionale immobiliare che offra funzioni di backup periodico per l’archiviazione e il salvataggio di tutti i dati. Ci possono essere poi altre funzionalità aggiuntive: per esempio, per le agenzie che gestiscono anche aste immobiliari può essere utile un’apposita sezione dedicate alla loro gestione.

Tutto ciò si traduce in un’innovazione per il settore immobiliare, sempre più in chiave PropTech, e in molti casi porta a migliori risultati e maggiori rendimenti.

17 novembre, milano
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Stefano Casini

Giornalista specializzato nei settori dell'Economia, imprese, tecnologie e innovazione. In oltre 20 anni di attività, ho lavorato per Panorama Economy, Il Mondo, Gruppo Mediolanum, Università Iulm. Mi piacciono i progetti innovativi, il teatro e la cucina come una volta.

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