Crowdfunding immobiliare: che cos’è, la storia, come farlo, i vantaggi e i rischi

Nato nel 2012 negli USA, il crowdfunding immobiliare si è sviluppato anche in Italia. La storia, i vantaggi, i rischi e le opportunità. Con tutte le piattaforme per farlo

Per aprire a tutti il mondo degli investimenti “nel mattone” è nato il crowdfunding immobiliare (o real estate crowdfunding). Tradizionalmente gli investimenti in immobili sono accessibili a una parte limitata della popolazione. Il motivo non è difficile da capire: richiedono, per loro stessa definizione, di immobilizzare risorse consistenti in termini di capitale e, in un secondo momento, hanno bisogno di una gestione attiva dell’immobile che assorbe tempo e risorse (si pensi alle imposte e alla manutenzione). Inoltre un investimento immobiliare è caratterizzato da bassa liquidità e una limitata possibilità di diversificazione. Il crowdfunding immobiliare consente invece potenzialmente a tutti il “piacere” (e le opportunità) degli investimenti immobiliari. Un fenomeno nato nel 2012 negli Stati Uniti, che in tutto il mondo vale circa 20 miliardi di euro. E che da qualche anno è arrivato anche in Italia.

Che cos’è il crowdfunding immobiliare e come si fa

Si tratta di una modalità innovativa che permette a vari investitori di partecipare al finanziamento di un progetto immobiliare in ambito residenziale o commerciale, in cambio di una remunerazione del capitale, attraverso il crowdfunding, ovvero la raccolta di fondi online da parte della “folla” (crowd) principalmente online. Il progetto è relativo all’acquisto di un immobile, affinché sia messo a reddito, o alla ristrutturazione di una proprietà immobiliare (che pure sarà messa a reddito o venduta maturando una plusvalenza), o allo sviluppo di un progetto greenfield. L’oggetto dell’investimento può essere anche un’infrastruttura.

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QUI IL REPORT SUL CROWDINVESTING DELL’OSSERVATORIO DEL POLITECNICO DI MILANO (CON UNA SEZIONE DEDICATA AL CROWDFUNDING IMMOBILIARE)

Crowdfunding immobiliare: opportunità e vantaggi

Il real estate crowdfunding permette di:

partecipare ad un progetto con bassi importi di denaro
diversificare gli investimenti, in quanto abbassando il capitale necessario per il singolo investimento ogni individuo può investire in un numero superiore di progetti
delegare la gestione dell’immobile al promotore del progetto
maggiore liquidità, laddove le piattaforme avessero implementato un mercato secondario dove è possibile vendere le quote relative agli investimenti ad altri investitori interessati
controllo diretto sull’investimento e possibilità di interloquire con i promotori (laddove invece i classici fondi di investimento immobiliare offrono scarse opportunità di coinvolgimento del risparmiatore nelle scelte di asset allocation)

Crowdfunding immobiliare: i rischi

Come per qualsiasi tipo di investimento, anche il crowdfunding immobiliare presenta rischi impliciti. Le migliori piattaforme devono dunque occuparsi di minimizzare eventuali rischi. Come? E’ importante innanzitutto avere informazioni complete e dettagliate sull’operazione immobiliare sulla quale si intende investire. Altrettanto rilevante è comprendere l’andamento del mercato immobiliare nell’area in cui è localizzata l’operazione. A questo scopo utili valutazioni indipendenti e rating da parte di soggetti terzi. Un’analisi approfondita va condotta anche sulle persone coinvolte nell’operazione, sul management e sul loro network di sostenitori.

Crowdfunding immobiliare: breve storia

Il real estate crowdfunding ha mosso i primi passi negli Stati Uniti dove sono nate le prime piattaforme verticali nel 2012. Il Real Estate Crowdfunding Report 2018 pubblicato da Walliance e dalla School of Management del Politecnico di Milano ha mappato 123 piattaforme dedicate attive in tutto il mondo di cui 38 negli Stati Uniti, 58 in Europa e 27 in altri continenti. In base ai dati analizzati dall’Osservatorio, a fine 2018 negli Stati Uniti erano stati raccolti complessivamente $ 7,4 miliardi, mentre in Europa ‘solo’ € 2,1 miliardi. Nel resto del mondo sono degni di nota i volumi realizzati in Asia mentre l’America del Sud dà qualche interessante segnale di crescita. In Europa i leader indiscussi sono Germania e Regno Unito i quali si collocano in una situazione di quasi parità con rispettivamente € 393 milioni e € 391 milioni raccolti cumulativamente fino a fine 2018, seguiti da Svizzera e Francia con € 241 milioni e € 197 milioni rispettivamente.

Tipologie di crowdfunding immobiliare

Esistono tre tipologie di piattaforme real estate che si distinguono in funzione del modello di business:

1. piattaforme equity

In questo caso l’investimento avviene attraverso sottoscrizione di titoli di proprietà del capitale di un veicolo societario che promuove il progetto immobiliare. Alcune volte (laddove la normativa lo permette) l’investitore è iscritto come proprietario diretto dell’immobile; esempi scelti fra le piattaforme più rilevanti in questo ambito sono 1031 Crowdfunding (USA, con $ 1,3 miliardi raccolti), Crowd House (Svizzera, € 203 milioni raccolti), Property Partners (UK, € 151 milioni)

2. piattaforme lending

L’investimento avviene prestando denaro ai promotori del progetto immobiliare, che poi lo rimborseranno riconoscendo una remunerazione, che può essere fissa o indicizzata; in questo ambito alcune fra le piattaforme più importanti a livello mondiale sono Sharestates (USA) con $ 1,8 miliardi raccolti, Exporo (Germania, € 201 milioni raccolti), EstateGuru (Estonia, € 94 milioni)

3. piattaforme ibride

Che prevedono entrambi i modelli precedenti, e che sembrano però ridursi in numero negli ultimi mesi. Esempi sono Reality Shares (USA, $ 870 milioni raccolti) e Tessin (Svezia, € 124 milioni).

Le piattaforme di lending rappresentano il 48% del mercato a livello mondiale, quelle di equity il 31%, le ibride sono scese al 21%. Questa distribuzione cambia considerando l’Europa, dove ben 15 fra le 20 piattaforme più importanti seguono il modello lending. Alcune piattaforme organizzano dei listini secondari di scambio fra investitori, per favorire la liquidità dell’investimento; vi sono anche piattaforme che offrono piani ‘automatizzati’ di impiego del capitale, che viene allocato progressivamente sui nuovi progetti in ingresso e reinvestito.

Quanto vale il crowdfunding di immobili nel mondo?

Come evidenzia la terza edizione del Real Estate Crowdfunding Report 2019, progetto del Dipartimento di Ingegneria Gestionale del Politecnico di Milano, sotto l’egida del professore Giancarlo Giudici, con la piattaforma Walliance, il crowdfunding immobiliare è un’industria che continua a segnare tassi di crescita molto interessanti. A fine 2019 aveva già raccolto a livello mondiale più di 20 miliardi di euro, raddoppiando il valore nel giro di un solo anno. Le piattaforme censite sono 144, suddivise tra piattaforme di equity, lending e ibride. A livello europeo invece sono circa 3 i miliardi di euro raccolti alla fine del 2019 da ben 72 portali censiti, mentre negli USA i volumi si attestano sui 13,6 miliardi di dollari raccolti da sole 38 piattaforme.

Se da una parte l’Europa e gli Stati Uniti continuano quindi ad essere le più grandi piazze per la raccolta di capitali, dall’altra si è anche registrato un progressivo aumento delle piattaforme censite nel resto del mondo, che rispetto alla ricerca riferita all’anno 2018 sono passate da 27 a 34, con una raccolta cumulata pari a 5,3 miliardi di euro.

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