Che cos’è il crowdfunding immobiliare e come si fa
Si tratta di una modalità innovativa che permette a vari investitori di partecipare al finanziamento di un progetto immobiliare in ambito residenziale o commerciale, in cambio di una remunerazione del capitale, attraverso il crowdfunding, ovvero la raccolta di fondi online da parte della “folla” (crowd) principalmente online. Il progetto è relativo all’acquisto di un immobile, affinché sia messo a reddito, o alla ristrutturazione di una proprietà immobiliare (che pure sarà messa a reddito o venduta maturando una plusvalenza), o allo sviluppo di un progetto greenfield. L’oggetto dell’investimento può essere anche un’infrastruttura.
Crowdfunding immobiliare: opportunità e vantaggi
Il real estate crowdfunding permette di:
- partecipare ad un progetto con bassi importi di denaro
- diversificare gli investimenti, in quanto abbassando il capitale necessario per il singolo investimento ogni individuo può investire in un numero superiore di progetti
- delegare la gestione dell’immobile al promotore del progetto
- maggiore liquidità, laddove le piattaforme avessero implementato un mercato secondario dove è possibile vendere le quote relative agli investimenti ad altri investitori interessati
- controllo diretto sull’investimento e possibilità di interloquire con i promotori (laddove invece i classici fondi di investimento immobiliare offrono scarse opportunità di coinvolgimento del risparmiatore nelle scelte di asset allocation)
Crowdfunding immobiliare: i rischi
Come per qualsiasi tipo di investimento, anche il crowdfunding immobiliare presenta rischi impliciti. Le migliori piattaforme devono dunque occuparsi di minimizzare eventuali rischi. Come? E’ importante innanzitutto avere informazioni complete e dettagliate sull’operazione immobiliare sulla quale si intende investire. Altrettanto rilevante è comprendere l’andamento del mercato immobiliare nell’area in cui è localizzata l’operazione. A questo scopo utili valutazioni indipendenti e rating da parte di soggetti terzi. Un’analisi approfondita va condotta anche sulle persone coinvolte nell’operazione, sul management e sul loro network di sostenitori.
Crowdfunding immobiliare: breve storia
Il real estate crowdfunding ha mosso i primi passi negli Stati Uniti dove sono nate le prime piattaforme verticali nel 2012. Il Real Estate Crowdfunding Report 2018 pubblicato da Walliance e dalla School of Management del Politecnico di Milano ha mappato 123 piattaforme dedicate attive in tutto il mondo di cui 38 negli Stati Uniti, 58 in Europa e 27 in altri continenti. In base ai dati analizzati dall’Osservatorio, a fine 2018 negli Stati Uniti erano stati raccolti complessivamente $ 7,4 miliardi, mentre in Europa ‘solo’ € 2,1 miliardi. Nel resto del mondo sono degni di nota i volumi realizzati in Asia mentre l’America del Sud dà qualche interessante segnale di crescita. In Europa i leader indiscussi sono Germania e Regno Unito i quali si collocano in una situazione di quasi parità con rispettivamente € 393 milioni e € 391 milioni raccolti cumulativamente fino a fine 2018, seguiti da Svizzera e Francia con € 241 milioni e € 197 milioni rispettivamente.
Tipologie di crowdfunding immobiliare
Esistono tre tipologie di piattaforme real estate che si distinguono in funzione del modello di business:
1. piattaforme equity
In questo caso l’investimento avviene attraverso sottoscrizione di titoli di proprietà del capitale di un veicolo societario che promuove il progetto immobiliare. Alcune volte (laddove la normativa lo permette) l’investitore è iscritto come proprietario diretto dell’immobile; esempi scelti fra le piattaforme più rilevanti in questo ambito sono 1031 Crowdfunding (USA, con $ 1,3 miliardi raccolti), Crowd House (Svizzera, € 203 milioni raccolti), Property Partners (UK, € 151 milioni)
2. piattaforme lending
L’investimento avviene prestando denaro ai promotori del progetto immobiliare, che poi lo rimborseranno riconoscendo una remunerazione, che può essere fissa o indicizzata; in questo ambito alcune fra le piattaforme più importanti a livello mondiale sono Sharestates (USA) con $ 1,8 miliardi raccolti, Exporo (Germania, € 201 milioni raccolti), EstateGuru (Estonia, € 94 milioni)
3. piattaforme ibride
Che prevedono entrambi i modelli precedenti, e che sembrano però ridursi in numero negli ultimi mesi. Esempi sono Reality Shares (USA, $ 870 milioni raccolti) e Tessin (Svezia, € 124 milioni).
Le piattaforme di lending rappresentano il 48% del mercato a livello mondiale, quelle di equity il 31%, le ibride sono scese al 21%. Questa distribuzione cambia considerando l’Europa, dove ben 15 fra le 20 piattaforme più importanti seguono il modello lending. Alcune piattaforme organizzano dei listini secondari di scambio fra investitori, per favorire la liquidità dell’investimento; vi sono anche piattaforme che offrono piani ‘automatizzati’ di impiego del capitale, che viene allocato progressivamente sui nuovi progetti in ingresso e reinvestito.
Quanto vale il crowdfunding di immobili nel mondo?
Come evidenzia la terza edizione del Real Estate Crowdfunding Report 2019, progetto del Dipartimento di Ingegneria Gestionale del Politecnico di Milano, sotto l’egida del professore Giancarlo Giudici, con la piattaforma Walliance, il crowdfunding immobiliare è un’industria che continua a segnare tassi di crescita molto interessanti. A fine 2019 aveva già raccolto a livello mondiale più di 20 miliardi di euro, raddoppiando il valore nel giro di un solo anno. Le piattaforme censite sono 144, suddivise tra piattaforme di equity, lending e ibride. A livello europeo invece sono circa 3 i miliardi di euro raccolti alla fine del 2019 da ben 72 portali censiti, mentre negli USA i volumi si attestano sui 13,6 miliardi di dollari raccolti da sole 38 piattaforme.
Se da una parte l’Europa e gli Stati Uniti continuano quindi ad essere le più grandi piazze per la raccolta di capitali, dall’altra si è anche registrato un progressivo aumento delle piattaforme censite nel resto del mondo, che rispetto alla ricerca riferita all’anno 2018 sono passate da 27 a 34, con una raccolta cumulata pari a 5,3 miliardi di euro.
Quali piattaforme di crowdfunding immobiliare puoi utilizzare in Italia
In Italia, rispetto al resto d’Europa, il fenomeno del real estate crowdfunding è più giovane e i suoi volumi sono ancora esigui rispetto al vero potenziale, ma nel corso dell’ultimo triennio il mercato è andato incontro a una significativa e costante crescita, trainata dalla Lombardia che assume il ruolo di baricentro dello sviluppo del settore con il 68% dei progetti finanziati.
Per quanto riguarda l’equity crowdfunding, alla data del 30 giugno 2020 in Italia erano operative 4 piattaforme verticalizzate sul real estate: Build Around, Concrete Investing, House4Crowd e Walliance. La raccolta totale durante l’anno dichiarata dalle 4 piattaforme è stata pari a € 19,49 milioni. Sempre alla data del 30 giugno 2020 erano operative in Italia 7 piattaforme di lending specializzate in ambito immobiliare: Bridge Asset, Recrowd, Re-Lender, Rendimento Etico, Trusters, Housers e Crowdestate. Vediamole una per una.
Piattaforme di equity crowdfunding immobiliare
a) Walliance
Walliance – Permette di investire nel mercato immobiliare semplicemente dal proprio smartphone o portatile, attraverso operazioni selezionate e analizzate, con un rating assegnato da EY a disposizione per ogni operazione, il tutto a partire da un investimento minimo e democratico per progetto di 500 euro.
b) Build Around
Build Around – Ha pubblicato la sua prima campagna a dicembre 2019 e la seconda era ancora in raccolta al 30/6/2020. Il team è composto da Luigi Orlando (CEO), Stefano Angelini (CFO), Marco Ravetta, Leopoldo Orlando e Matteo Pedroni.
c) Concrete Investing
Concrete Investing – Ha pubblicato il suo primo progetto a dicembre 2018; al 30/6/2020 le campagne totali erano 7, tutte chiuse con successo, con una raccolta complessiva pari a € 9,49 milioni. La piattaforma prevede l’intestazione fiduciaria a tutela degli investitori per la gestione degli aspetti finanziari, societari e fiscali. Il ticket minimo di partecipazione si posiziona sopra la media ed è stato pari a € 5.000 in tutte le campagne tranne una dove era pari a € 10.000. Finora si è registrata una exit, con un IRR (internal rate of return) lordo pari a 11,86%.
d) House4Crowd
House4Crowd – La piattaforma House4Crowd è stata fondata da Francesco e Rosaria Chechile. La società di gestione, 4Crowd SpA, è una startup innovativa partecipata da investitori professionali fra cui l’incubatore Digital Magics. Ha all’attivo una campagna di raccolta, chiusa a settembre 2019 con una raccolta di € 550.000 e un chip minimo di ingresso pari a € 500.
Piattaforme di lending crowdfunding immobiliare
a) Housers
Housers – Si definisce una piattaforma di crowdlending immobiliare. Nata in Spagna, non è, tiene a specificare, né una società di consulenza finanziaria né un istituto di credito. Consente di effettuare investimenti a partire da 50 euro per costruire il proprio portfolio di investimenti immobiliari.
b) Trusters
Trusters – Piattaforma di lending crowdfunding specializzata nel real estate, è il risultato di un’idea maturata durante un lungo percorso nel settore immobiliare dei promotori.
c) Rendimento Etico
Rendimento Etico – Ideata da Andrea Maurizio Gilardoni, imprenditore e formatore nel settore
immobiliare, propone opportunità correlate prevalentemente agli NPL (Non-Performing Loan, Crediti Deteriorati).
d) Crowdestate
Crowdestate – Piattaforma di lending attiva dal 2014 in Estonia, Crowdestate conta oggi più di 48.000
investitori da 123 paesi (gli italiani sono 3.435). Nasce come piattaforma ibrida, ma nel
tempo gli unici investimenti proposti sono rimasti quelli di lending (in quest’ultima categoria rientrano tutti i progetti italiani).
e) Bridge Asset
Bridge Asset – La piattaforma Bridge Asset è attiva da poco ed è stata fondata da Alberto Dente.
L’importo minimo di investimento è € 500, con un massimo pari al 25% del singolo prestito. Alla data del 30/6/2020 il portale era in raccolta sul primo progetto, la riqualificazione di una palazzina a Milano, con un target di € 900.000.
f) Recrowd
Recrowd – Recrowd opera come agente dell’istituto di pagamento francese Lemon Way. La società
è stata fondata da Gianluca De Simone, Simone Putignano e Massimo Traversi; è stata premiata nel 2019 tra le 8 startup innovative più interessanti di Milano da SpeedMiup, l’incubatore dell’Università Bocconi. La società ha anche condotto un round di finanziamento con equity crowdfunding sul portale Opstart raccogliendo € 418.880, con una valutazione pre-money di poco superiore a € 3 milioni.
Fino al 30/6/2020 aveva raccolto € 570.814 da 7 progetti, tutti in Lombardia. Il tasso di
interesse annuale di base dei prestiti è compreso fra 7% e 8,5%.
g) Re-Lender
Re-Lender – Re-Lender è una piattaforma di lending dedicata alla riconversione industriale, ecologica, immobiliare e tecnologica. I progetti lanciati negli ultimi 12 mesi sono 20 in 6 regioni diverse (Lombardia, Emilia Romagna, Trentino-Alto Adige, Basilicata, Sicilia e Campania) e l’importo totale finanziato ad oggi è di € 3.825.000. Quasi tutti i progetti (18) prevedono un ammortamento
del prestito integralmente alla scadenza (bullet) e 3 sono già stati rimborsati per un importo complessivo di € 690.000.
h) Italy Crowd
Italy Crowd – Prima piattaforma di crowdfunding immobiliare italiana nel 2015. Dopo un aumento di capitale andato in overfunding durante il lockdown, è diventata piattaforma di lending nativa blockchain.
Come investire in immobili in Svizzera: il caso Yeldo
E se uno volesse investire in immobili in Svizzera? C’è Yeldo, fondata nel 2018 da Antonio Borgonovo a Lugano. La società permette a chiunque di investire in comproprietà immobiliari nello Stato elvetico partendo da un investimento minimo di 25mila franchi. Il mercato immobiliare svizzero è da sempre uno dei più solidi in Europa e questo può attrarre chi ha deciso di investire nel mattone insieme alla “folla”.
