C’è una nuova frontiera per il facility management e si chiama blockchain. Svicom Spa Società Benefit tra le più importanti realtà del panorama italiano del retail real estate, la sta esplorando in collaborazione con l’Italian Proptech Network (IPN) del Politecnico di Milano per valutare le possibili applicazioni in particolare nella gestione dei centri commerciali (in portfolio ha 150 asset tra centri e parchi commerciali)
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Gli strumenti per usare la blockchain nella gestione dei centri commerciali
L’uso della blockchain prevede l’uso di alcuni strumenti digitali come il digital twin. Come spiega a Proptech360 Chiara Mattei, Head of Technical Department di Svicom, “il gemello digitale si può declinare in mille modi, in Svicom il supporto principale del digital twin è la sensoristica, che rileva in modo automatico alcuni parametri di una struttura”. Il primo è stato realizzato per il Centro Carrefour di Pavia che oltre alla sensoristica ha l’eccezionalità dell’appoggio su un modello BIM. “La sensoristica ha la funzione di rilevare le temperature in galleria e restituire il dato ad alcune macchine, per esempio alle caldaie, che in inverno si autoregolano in autonomia. Quel parametro ci dirà, rispetto al comfort reale in galleria (il sensore è tarato secondo i parametri di legge), quanto effettivamente abbiamo consumato rispetto all’anno precedente. Alla fine di questo semestre avrà compiuto un anno da quando è funzionante e ci restituirà i primi risultati.” Risultati che saranno estremamente importanti anche in considerazione del fatto che sul Carrefour Pavia c’è l’obiettivo di rendere l’immobile “carbon free” entro il 2030.
Le sperimentazioni in corso: pulizie, manutenzione e ciclo dei rifiuti
Attraverso la compilazione della piattaforma di facility da parte dei manutentori e di tutto il team di direzione, è poi possibile tenere traccia di tutti gli interventi di manutenzione.
“Attraverso la digitalizzazione dei contratti e l’intelligenza artificiale – continua Mattei- abbinando quindi la manutenzione ordinaria a quella predittiva, stiamo cercando di certificare il dato sulla vita utile delle macchine, partendo dalla scheda del costruttore e tracciando i dati di manutenzione ordinaria e straordinaria/predittiva di ogni macchina, dove per macchina intendiamo ogni tipo di impianto presente, (una lampada, un gruppo frigo, una caldaia ecc..), quindi un qualsiasi asset che abbia una funzione impiantistica e una vita utile dichiarata”.
L’obiettivo di Svicom, secondo Mattei, è quello di adottare la blockchain su diverse scale e certificare dati sui quali poi sviluppare i contratti: “Nell’ambito delle pulizie, stiamo cercando di creare un parametro diverso dall’euro/ora su cui oggi si basano tendenzialmente si basano attualmente i contratti”
Ma la sfida più importante riguarda la gestione dei rifiuti: “Stiamo cercando di creare un modello per l’applicazione della blockchain per la certificazione del dato relativo al rifiuto ma c’è ancora molto lavoro da fare. La gestione dei rifiuti nelle gallerie commerciali è particolarmente complessa perché coinvolge sia i singoli tenants sia le amministrazioni comunali, con l’auspicio che modello sia replicabile” spiega Mattei.
La blockchain applicata al real estate: le sfide e lo scoglio dei costi
Le sperimentazioni di Svicom sono rese possibili grazie alla collaborazione con IPN del Politecnico di Milano e il coinvolgimento di varie startup. “Ad oggi l’ostacolo più grande in questa sperimentazione sono i costi elevati”, aggiunge Mattei. “È un modello che richiede tanto lavoro e tanta tecnologia e non tutte le strutture sono in grado di sostenerne l’impegno, soprattutto in una fase economica come questa. Anche perché l’obiettivo non può essere solo la riduzione dei costi, ma piuttosto il disegno di un percorso di standardizzazione dei parametri che la blockchain restituisce”.
Al tema dei costi si aggiunge anche la difficoltà di trovare soluzioni adatte al Real Estate: “Quasi tutto quello che abbiamo applicato oggi proviene dal mondo dell’industria”, conclude Mattei. “Noi cerchiamo di adattarlo al Real Estate ma è complesso perché, di base, in questa industry non c’è un reale ciclo produttivo. Aggiungiamo poi che il comfort ambientale è un parametro ancora troppo sottovalutato.”
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