Il nuovo Testo Unico delle Costruzioni prevede il Fascicolo del fabbricato digitale: un contenitore di tutte le informazioni di un edificio. Non è, per il momento obbligatorio, ma segnerà l’inizio di una svolta per il settore delle costruzioni dove i dati sono spesso di difficile reperibilità e la trasparenza non sempre completa. E sarà anche un ulteriore spinta per il proptech con le sue soluzioni per gli smart building.
A definire i contorni e lo scopo di quello che viene anche definito il Registro Digitale degli edifici è stata la stessa Commissione Europea con uno studio pubblicato all’inizio del 2024 (Development of a European Union Framework for Digital Building Logbooks) e nato dalla consultazione di migliaia di stakeholder, interviste con esperti e un’analisi di 40 iniziative europee (per l’Italia, appunto, il Fascicolo del Fabbricato).
Il primo obiettivo della ricerca è sostenere l’uso del Digital Building Longbook in tutto il Continente, in modo da favorire la trasparenza e una maggiore disponibilità di dati per una vasta platea (proprietari di immobili, affittuari, investitori, istituzioni finanziarie e amministrazioni pubbliche). Il Registro, così come Bruxelles l’ha definito, può inoltre contribuire alle diverse strategie della stessa UE (“Un’Europa adatta all’era digitale”, “Green Deal europeo’, “Renovation Wave”, “Piano d’azione per l’economia circolare e la futura Strategia per un ambiente edificato sostenibile”).
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Quali azioni promuove lo studio Ue
Lo studio propone che la Commissione Europea svolga tre azioni prioritarie per diffondere l’uso del Registro: sviluppo di un approccio standardizzato per la raccolta, la gestione e l’interoperabilità dei dati e il relativo quadro giuridico; sviluppo di linee guida per il collegamento delle banche dati esistenti; lancio di progetti di R&I (Research and Innovation) finanziati con fondi pubblici per l’implementazione del Registro.
Ma cosa è il Fascicolo del fabbricato e qual è il suo contenuto?
Il fascicolo del fabbricato digitale (o fascicolo digitale della costruzione come lo chiama il nuovo Testo Unico delle Costruzioni che sostituirà, modificandolo, il Testo Unico Edilizia – dpr 380/2001) può essere considerato un vero e proprio contenitore di informazioni relative ad un edificio, sul suo stato di fatto e sulle condizioni della sua sicurezza e, allo stesso tempo, uno strumento associato ad un bene immobiliare in grado di essere aggiornato in tempo reale.
Con il Fascicolo si potrà individuare l’unità immobiliare sotto tutti gli aspetti, tra cui la legittimità edilizia-urbanistica e lo stato di conservazione, in modo da programmare, di conseguenza, tutti gli eventuali interventi necessari, per mantenere efficiente l’immobile in tutte le sue componenti.
Cosa è il fascicolo condominiale?
Diretta emanazione del fascicolo del fabbricato è il fascicolo immobiliare del condominio che rappresenta la carta d’identità di un’unità immobiliare con diversi proprietari. In questa raccolta vanno raccolti i documenti del condominio relativi alla struttura, all’agibilità, agli impianti e alla sicurezza.
L’attuale normativa
A livello nazionale italiano sono stati numerosi, negli anni, i disegni di legge che prevedevano per regioni e province autonome, con la collaborazione con gli enti locali del territorio, misure finalizzate a rendere obbligatoria l’istituzione del fascicolo del fabbricato relativamente ad ogni immobile di proprietà privata, qualsiasi fosse la sua destinazione funzionale. Questi disegni di legge, tuttavia, non hanno mai completato l’iter di approvazione parlamentare.
Il Fascicolo del fabbricato sarà obbligatorio?
In Italia il fascicolo del fabbricato non è ancora obbligatorio ma la sua introduzione appare, come accennato sopra, ormai certa con la prossima pubblicazione del nuovo Testo Unico delle Costruzioni Gli articoli 110 e 111 prevedono infatti l’istituzione del fascicolo e ne definiscono obiettivi, struttura (esclusivamente digitale) e contenuti.
Come si crea un Fascicolo del fabbricato digitale
Per creare un fascicolo del fabbricato digitale sarà possibile utilizzare software e piattaforme online che semplificano il processo di raccolta e organizzazione dei documenti. Questi strumenti consentiranno di creare un fascicolo del fabbricato editabile e facilmente consultabile, sia da parte del proprietario che da eventuali professionisti coinvolti nella gestione dell’immobile. Il modello per l’inserimento e la raccolta dei dati più significativi dovrà contenere anche dati georeferenziati, sul modello BIM del fabbricato.
L’aggiornamento ogni 10 anni
Ogni fascicolo, in genere, dovrà essere aggiornato con cadenza non superiore a dieci anni e tenuto a cura del proprietario dell’edificio o dell’amministratore del condominio. Inoltre, deve essere aggiornato in occasione di ogni lavoro o modifica significativa dello stato di fatto e/o della destinazione d’uso dell’intero fabbricato o di parte di esso. L’aggiornamento deve essere completato entra trenta giorni dalla data di ultimazione dei lavori o delle modifiche effettuate.
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