LE INTERVISTE PROPTECH360

Marco Celani (Italianway): abbiamo investito 5 milioni per rendere più tech il mercato delle vacanze (e non solo)

Italianway è il primo operatore sul mercato italiano degli affitti brevi. Con un modello operativo ben strutturato e un software su cui abbiamo investito quasi 5 milioni, gestiamo l’intero processo del vacation rental”, dice l’AD Marco Celani, che spiega il fenomeno post Covid dell’holyday working

15 Set 2022
Marco Celani, amministratore delegato di Italianway

La prima parte della missione, centrare a fine 2022 l’obiettivo di 40 milioni di gross booking value, è stata portata a termine già in agosto, con ben quattro mesi di anticipo sulla tabella di marcia. E quello che sta facendo adesso Italianway, PMI innovativa proptech guidata da Marco Celani e fondata da Davide Scarantino (qui la storia della startup nata nel 2014), è veleggiare entro dicembre verso i 48 milioni di giro d’affari.

Una crescita che va oltre il raddoppio dei risultati del 2021, che Italianway ha chiuso con un turn-over di circa 21 milioni. L’azienda, partita da Milano alla fine del 2014 sull’onda dell’Expo, è stata protagonista a ridosso di ferragosto di un aumento di capitale da 2,5 milioni, finalizzato al potenziamento del proprio network, che conta oltre 150 imprenditori tra partner e franchisee. Ne parliamo con l’ad Marco Celani, manager che ha alle spalle un percorso in multinazionali nella gestione di progetti di valutazione d’azienda, fusioni, acquisizioni e riorganizzazioni

Quale futuro si prepara per Italianway?

Crescere, crescere e ancora crescere. È a questo che lavoriamo ogni giorno per continuare ad essere un punto di riferimento per i proprietari che ci hanno dato in gestione le loro case e per gli imprenditori che, entrando nel nostro network, hanno scelto il sistema Italianway per scalare il mercato. Il nostro è un settore che ha subito profonde trasformazioni negli ultimi anni e richiede un approccio strutturato. Come Italianway oggi siano il primo operatore sul mercato italiano degli affitti brevi con oltre 3.100 immobili tra appartamenti, ville e residenze d’epoca presenti sul portale italianway.house, distribuite su più di 350 destinazioni in tutta Italia e con un totale di 950 mila notti prenotabili.

Avete però cambiato tipo di clientela.

Alla fine del 2014 abbiamo mosso i primi passi nel settore turismo-hospitality accogliendo viaggiatori da tutto il mondo nelle seconde case inutilizzate degli italiani, iniziando da Milano, ed è stata una vera rivoluzione che abbiamo avviato cogliendo gli inizi di una trasformazione nel modo di viaggiare. Oggi, grazie ad un modello operativo ben strutturato e ad un software sviluppato internamente sul quale abbiamo investito quasi 5 milioni di euro, possiamo gestire l’intero processo del vacation rental. Nella prima estate dopo l’esplosione della pandemia siamo stati i primi a registrare ed intercettare il fenomeno del cosiddetto holiday working; e questa tipologia di viaggiatori, che soggiornano nel nostro Paese per un periodo prolungato alternando relax a lavoro e spesso portano con sé anche la famiglia, è diventata ormai una costante. Siamo sempre aperti a nuovi tipi di clientela e anche la nostra offerta di immobili è dinamica e si arricchisce sempre più. In questa fase si sono aperti mercati nuovi come quelli dei manager che cambiano città per brevi o lunghi periodi, dei nomadi digitali, degli studenti fuori sede e del cosiddetto turismo sanitario.

Quanto valgono gli asset dei medici e dei sanitari che cambiamo ospedale e dei free lance?

Sono segmenti in crescita perché non c’è soltanto il personale medico e sanitario in generale che si sposta per nuove opportunità nel post pandemia. Ci sono anche i familiari di persone ricoverate che cercano luoghi confortevoli ed in posizione strategica per brevi e medi periodi. E poi c’è, come dicevo, il fenomeno dei lavoratori smart, quelli che noi di Italianway abbiamo ribattezzato come i protagonisti dell’holiday working, e che sono una grande opportunità per allungare la stagionalità di molte destinazioni turistiche. Scelgono l’Italia per lavorare da remoto come accade a tanti nord-europei su Lampedusa o ad inglesi e francesi che scelgono l’interno della Sardegna o le Marche e il Molise anche in autunno.

Torniamo quindi a parlare di turismo e di flussi.

Grazie al ritorno dei viaggiatori stranieri, soprattutto americani e nord-europei, nei primi otto mesi del 2022 Italianway ha raddoppiato il numero delle notti vendute rispetto allo stesso periodo del 2021 (200mila contro 99mila) e ha registrato un incremento del valore delle prenotazioni del 155% verso lo stesso periodo. Il transato medio per alloggio gestito, tra appartamenti, trulli, masserie, dammusi, chalet di montagna, ville sul mare e residenze d’epoca, è quasi raddoppiato nei primi 8 mesi del 2022, passando da poco meno di 9mila euro a circa 17mila. Risultati incoraggianti che solo pochi mesi fa sembravano lontanissimi da raggiungere.

Dunque i turisti sono disponibili a pagare di più ma, immagino, vogliono anche più servizi.

Certo, e questo è un aspetto molto importante della nostra offerta e del nostro approccio che è “end to end”, in modo da soddisfare al massimo il viaggiatore che affitta una casa Italianway ma anche il proprietario. Nel nostro network contiamo 150 partner, tra società di property manager e franchisee: lavorano sul territorio a diretto contatto con l’ospite mentre noi guardiamo le retrovie e ci occupiamo di tutto ciò che consente loro di liberare tempo e risorse: dalla tariffazione al booking, dalla fiscalità agli adempimenti burocratici.

Sono convinto che l’aspetto burocratico non sia secondario.

A differenza di quanto accade in altri Paesi, in Italia ogni amministrazione locale ha le sue regole che spesso differiscono da quelle della Regione confinante o del Comune limitrofo. Il Portogallo, ad esempio, ha saputo gestire il fenomeno degli affitti brevi sfruttando a suo favore il trend grazie ad una normativa semplice, di facile applicabilità, modulata a livello nazionale e non regionale. Va detto che la realtà con cui tutti gli amministratori dovrebbero fare i conti è che lo short term è un fenomeno globale, che non si può affrontare a suon di regolamenti locali. In generale credo che, come accade per tutti i settori che si stanno consolidando, sarà necessario un processo di concentrazione degli operatori e di incremento delle dimensioni medie per garantire maggiore professionalità. Ma le imprese per crescere hanno bisogno anche di poter operare in contesti non problematici dal punto di vista legislativo.

Da sinistra Davide Scarantino, Presidente Italianway, Marco Celani, AD Italianway, e Stefania Colombo, Revenue Manager di Italianway

Torniamo, in chiusura di questo colloquio, del vostro futuro. Come pensate di crescere?

I nostri investimenti nel prossimo periodo saranno indirizzati verso il rafforzamento e la coesione del network, anche attraverso il ricorso a operazioni straordinarie, e la definizione di accordi di collaborazione sul lato della distribuzione. Il nostro obiettivo di lungo periodo è ampliare il portafoglio, tenere alta la qualità e raggiungere un numero di clienti fidelizzati. Già oggi proponiamo i nostri immobili sui portali, oltre 90, di diversi Paesi stranieri che offrono le migliori garanzie ai clienti e non solo la comodità della lingua locale. L’Italia ha enormi potenzialità e c’è un patrimonio immobiliare immenso che resta inutilizzato per tanti fattori a cominciare dal calo demografico.

Quindi gli appartamenti ereditati dai nonni o le case vuote nei centri che si svuotano?

Il fenomeno del viaggiare in appartamento, preesistente al Covid, ha un impatto positivo sulle città perché incentiva le famiglie ad investire sugli immobili, inutilizzati e di proprietà, con ristrutturazioni e allestimenti, aumentando la qualità degli alloggi per andare incontro alle esigenze degli ospiti. L’alternativa alla messa a reddito con gli affitti brevi è il 4+4, con la grande differenza che gli affitti brevi generano molti più arrivi in città e, a parità di reddito per il proprietario, circa il doppio come Pil (in termini di lavoro tra agenzie, pulizie, online fee, tassa di soggiorno) e circa tre volte di più come indotto, in quanto i viaggiatori spendono molto più dei residenti.

Ma lo short term conviene al proprietario?

Gli affitti brevi, rispetto ai 4+4, non comportano il rischio insolvenza in cui sono incappati centinaia di migliaia di proprietari italiani. Senza contare che le nostre città stanno vivendo da 30 anni un drammatico trend demografico negativo che comporta la riduzione del numero dei residenti, soprattutto nei centri storici, e genera un surplus di seconde case. Va detto con forza che non c’è alcuna evidenza scientifica che siano gli affitti brevi a generare il calo dei residenti; semmai, come nel caso di Venezia, è vero il contrario. Basti pensare che gli affitti brevi nelle città hanno bisogno di lavoro non delocalizzabile. Non stiamo parlando del proprietario che si gestisce in autonomia alla bell’e meglio un immobile ereditato ma di aziende e professionisti che garantiscono spazi sanificati, biancheria di qualità, ottima connessione Wifi, elettrodomestici efficienti, assistenza, servizi e tanto altro ancora. Parliamo di professionisti che contribuiscono a portare nel nostro Paese turisti alto spendenti che desiderano soggiornare in Italia, saldamente sul podio nella classifica delle destinazioni più sognate al mondo. Questo è il nostro mestiere.

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Davide Banfo

Giornalista e viaggiatore curioso. Dopo aver iniziato alla Gazzetta del Popolo, ho lavorato con incarichi diversi in alcune redazioni e in diversi settori di Repubblica: Torino, Bari, Roma, Milano e poi di nuovo a Roma.

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