Il mercato dei distressed credit, cioè dei finanziamenti travagliati o di difficile recupero, è enorme e in molti casi porta dritto dritto al real estate, perché si tratta di crediti che a garanzia hanno immobili da recuperare e valorizzare. Non a caso Neprix, la startup del gruppo Illimity lanciata nel 2019 con l’obiettivo di innovare la gestione del credito distressed corporate, ha creato una divisione real estate guidata da Daniele Levi Formiggini.
“Per noi real estate è un settore strategico: uno degli elementi distintivi di Neprix è infatti l’essere un servicer specializzato nella gestione del credito distressed corporate secured, ovvero crediti con sottostante immobiliare, che nel 2020 rappresentavano il 70% del gestito. Per questo abbiamo creato la divisione Neprix Real Estate per offrire a investitori, banche e società di leasing un set di servizi completo per la gestione e la valorizzazione degli asset sottostanti ai crediti distressed secured”, spiega in questa intervista Levi Formiggini, che sarà uno degli speaker del digital talk “Digital e Real Estate: la rivoluzione del Proptech” organizzato da Proptech360 il 28 ottobre (clicca qui per registrarti)
Che cosa fa precisamente Neprix Real Estate?
Dall’analisi del portafoglio tramite tool di location intelligence proprietari alla valutazione immobiliare, alla due diligence tecnica e ambientale, alla stima delle capex e al monitoraggio dell’avanzamento lavori negli sviluppi immobiliari, fino all’asset management e agli studi di fattibilità finalizzati alla miglior valorizzazione dei collateral immobiliari.
Come fate tutto questo?
Neprix opera con un approccio data driven – siamo cioè un servicer che ha la capacità di integrare, analizzare e gestire dati provenienti dalle varie fasi della gestione del credito (dalla due diligence acquisitiva sino alla vendita sui portali) – con l’obiettivo di sviluppare modelli predittivi che ci permettano di ottimizzare le strategie di gestione dei crediti e asset sottostanti. Ad esempio, in fase di acquisizione di un credito mappiamo oltre 250 differenti informazioni di natura real estate per ogni unità immobiliare analizzata: ognuna di queste è collegata da un complesso sistema di relazioni a centinaia di altri dati di natura creditizia, legale, finanziaria che vengono raccolti in maniera strutturata e validati tramite un tool di due diligence sviluppato da Neprix Tech, la divisione di Neprix nata per sviluppare soluzioni tecnologiche innovative a supporto del business.
Utilizziamo inoltre tool proprietari di Location Intelligence per le analisi di portafogli immobiliari, incrociando e analizzando layer di informazioni georeferenziate di provenienza diversa (dati raccolti in due diligence, dati di mercato e di natura socio/economica/demografica, dati sugli asset sottostanti ai crediti in gestione) che uniti ai dati generati dal nostro network di portali ci permettono di derivare insight in tempo reale sull’andamento e i trend del mercato.
Come la tecnologia può cambiare l’immobiliare?
AI, Big Data, IoT, sharing economy sono alcuni dei driver di una evoluzione tecnologica che sta imprimendo una profonda trasformazione all’industria del real estate e al modo in cui nel prossimo futuro progetteremo, costruiremo, gestiremo e commercializzeremo gli immobili. Questa evoluzione, che la pandemia ha solamente accelerato, è nel DNA di Neprix: siamo infatti parte di Illimity, la banca di nuovo paradigma e ad alto tasso tecnologico. Esiste una forte analogia tra la rivoluzione del fintech, che nell’ultimo decennio ha scosso il mondo della finanza e dei servizi bancari aprendo la strada a modelli di business innovativi come quello di Illimity, e quanto avviene ora con il Proptech dove le nuove tecnologie stanno rivoluzionando le prassi consolidate nell’intera filiera dell’immobiliare.
I vantaggi sono evidenti, quali e dove sono le resistenze?
Certamente, rispetto ad altre industrie di dimensioni comparabili, il real estate sconta un ritardo strutturale nell’adozione delle nuove tecnologie che in parte è connaturato alle caratteristiche di un mercato in cui la proprietà è frazionata, i beni eterogenei e le soluzioni tecnologiche meno standardizzabili. In Italia il Proptech sta comunque vivendo una fase di consolidamento, per quanto conti numeri ancora ridotti se comparati al quadro internazionale. Il Monitor del Politecnico registra 152 startup operanti nel nostro Paese su un totale di circa 3.800 aziende che costituiscono l’ecosistema Proptech in Europa. Sono numeri che in parte si spiegano anche con le dimensioni limitate del mercato degli investimenti nel real estate italiano: basti pensare che l’anno scorso in Italia abbiamo registrato meno di 9 miliardi di transazioni contro i circa 80 di Germania e 47 della Gran Bretagna. Questo senz’altro rallenta la crescita del settore perché investitori istituzionali e grandi player possono essere la componente in grado di trainare l’adozione delle nuove tecnologie sul resto del mercato. Ma il numero di startup in Italia è in forte crescita e l’industria immobiliare rappresenta circa il 20% del PIL nazionale, dunque le opportunità di sviluppo e di digitalizzazione della filiera sono enormi.
Come la tecnologia può aiutare il real estate a raggiungere obiettivi di sostenibilità previsti dal PNRR?
Il PNRR rappresenta una grande opportunità per il Paese e alcune delle principali direttrici di intervento – tra cui l’innovazione digitale e la transizione ecologica – offriranno l’occasione di indirizzare le scelte strategiche di sviluppo dell’industria delle costruzioni e del settore immobiliare in chiave di sostenibilità.
Un esempio è quello del BIM, Building Information Modeling, la cui adozione negli appalti può contribuire a ripensare pianificazione, realizzazione e gestione di tutte le fasi del ciclo di vita delle costruzioni e infrastrutture. Altri aspetti centrali del PNRR in tema di sostenibilità sono inoltre quelli della rigenerazione urbana e dell’efficientamento energetico del patrimonio edilizio. Gli edifici e l’industria delle costruzioni rappresentano infatti il 36% delle emissioni di CO2 nella EU e giocano un ruolo chiave nel raggiungimento degli obiettivi di decarbonizzazione; e anche in questo ambito tecnologia e Big Data sono una delle leve con cui possiamo ottimizzare i consumi energetici degli edifici.
Tecnologia e sostenibilità vanno sempre più a braccetto, in Neprix come vi state muovendo su questo fronte?
Quella di incorporare sostenibilità e rigenerazione nei modelli di business è una sfida che non riguarda solo il real estate ma che anche i player del credito e della finanza dovranno affrontare nei prossimi anni. In questo senso Illimity è un gruppo “sustainable native” in cui la sostenibilità è integrata sin dall’inizio nella strategia e nelle attività della banca.
Come gruppo, infatti, non solo compriamo crediti difficili, ma attraverso neprix, li gestiamo e – se ne intravediamo valore – puntiamo a rigenerarli investendo in progetti che portino beneficio sia all’operatore finanziario, sia al territorio. Un esempio sono quei progetti immobiliari non andati a buon fine che pesano sia sulla vita della città sia sui bilanci della banca: costruzioni obsolete o cantieri fermi da anni possono tornare a nuova vita, convertendoli in case per anziani o studentati, capannoni industriali dimessi possono essere restituiti al tessuto produttivo, mentre terreni abbandonati possono valere l’investimento per un impianto fotovoltaico.
In Illimity, all’interno della divisione Distressed Credit, abbiamo infatti tra i nostri settori di specializzazione quello delle energie rinnovabili, un segmento che si stima possa rappresentare in Italia uno stock di crediti in tensione finanziaria di almeno 5 miliardi di euro e come neprix operiamo in questo ambito individuando nei portafogli che gestiamo asset oggetto di possibile valorizzazione in chiave energy tramite lo sviluppo di impianti fotovoltaici.
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