INNOVAZIONE & REAL ESTATE

I 5 peccati capitali del mercato immobiliare e cosa può fare il Proptech per eliminarli

Nell’attuale mercato immobiliare si possono individuare almeno cinque vizi di fondo nell’offerta e nel servizio alla clientela. La redenzione può venire solo dall’uso delle tecnologie digitali, dai Big Data all’intelligenza artificiale

21 Mar 2022

Guardando alla situazione e allo scenario del mercato immobiliare, si può notare che non è certo esente da difetti, incongruenze, vizi di fondo. Ci sono, in pratica, diversi elementi e caratteristiche che ancora non funzionano o quanto meno che potrebbero funzionare molto meglio.

Sono per così dire i ‘peccati capitali’ del Real Estate italiano, un settore ancora piuttosto refrattario ai cambiamenti e alle innovazioni, popolato da molti professionisti esperti e competenti ma che per motivi anagrafici non sono certo dei ‘nativi digitali’, e quindi anche l’innovazione tecnologica spesso fatica a farsi strada.

Chi può togliere questi peccati capitali, vizi storici del mercato immobiliare?  Le tecnolgoie digitali. Vediamo, quindi, quali sono i principali peccati capitali su cui possono lavorare le proptech.

1. Ridondanza e sovrapposizione dell’offerta immobiliare

Ridondanza e sovrapposizione dell’offerta immobiliare, che genera poca chiarezza. Ogni zona di un territorio ha molte migliaia di proprietà vendute da una moltitudine di agenti immobiliari diversi. Solo la Fiaip (Federazione italiana agenti immobiliari professionali), conta 10mila associati, 15.200 agenzie immobiliari e oltre 45mila operatori di settore.

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L’esclusività dell’offerta è quasi inesistente e si stima che circa il 90% dei Portfolio delle agenzie si sovrapponga, secondo le analisi della piattaforma PropTech Casafari, specializzata in dati nel settore immobiliare. In pratica, con questa ridondanza e sovrapposizione nell’offerta, è impossibile avere una visione chiara, completa e obiettiva di ciò che è sul mercato.

2. Informazioni e prezzi spesso non uniformi

Informazioni e prezzi spesso non uniformi e molto variabili, possono creare disorientamento nella clientela. Tra le diverse agenzie, il prezzo, le condizioni di compravendita e le informazioni per uno specifico immobile possono variare molto.

Secondo le stime dell’Istat, nel quarto trimestre 2021 l’indice dei prezzi delle abitazioni (Ipab) acquistate dalle famiglie, per fini abitativi o per investimento, è aumentato del 4% in un anno, mentre aumenta dello 0,1% rispetto al trimestre 2021 precedente. La crescita tendenziale dell’Ipab si deve sia ai prezzi delle abitazioni nuove (+5,3%, in accelerazione rispetto al +4% del trimestre precedente), sia ai prezzi delle abitazioni esistenti che aumentano del 3,9%.

A Milano i prezzi delle abitazioni aumentano, su base annua, del 6,1%, in accelerazione rispetto al trimestre precedente (era al +3,8%). Segue Roma, dove si evidenzia un rialzo tendenziale del +5,2%, con un’impennata dei prezzi per le abitazioni nuove (+11,2%). A Torino la crescita si attesta sul +3,1%, anch’essa in accelerazione dal +1,8% del trimestre precedente.

Ma basta rivolgersi ad agenzie immobiliari diverse per la compravendita di uno stesso immobile e spesso si può verificare che prezzi, condizioni contrattuali e informazioni disponibili risultino variabili e differenti in modo consistente. Anche questa difformità nell’offerta e nelle proposte del mercato può generare confusione e difficoltà per i clienti nell’orientarsi tra le proposte e indicazioni disponibili.

3. Dati imprecisi sulle superfici e metrature degli immobili

Dati sulle superfici e metrature degli immobili spesso parziali e imprecisi, quindi sbagliati. I dati reperibili che definiscono le superfici delle parcelle immobiliari e delle metrature possono variare di oltre il 130%, sempre secondo le valutazioni della startup PropTech specializzata Casafari. Ciò significa che i dati e le informazioni su un determinato immobile non sono sempre precisi e attendibili, alcuni risultano molto più precisi e attendibili di altri. E vedere sulla carta dati e numeri sulle metrature di un immobile che non corrispondono o corrispondo poco alle caratteristiche e dimensioni effettive può essere una brutta sorpresa e non è certo un buon servizio per il cliente finale.

Anche sui dati e i numeri che riguardano le superfici delle parcelle e delle metrature immobiliari c’è quindi spesso difformità di informazioni e di servizio alla clientela.

4. Un catasto non aggiornato e da riformare

Dati del Catasto difficili da reperire e spesso non aggiornati. Proprio per rimediare a questi errori, incongruenze, imprecisioni appena elencati, per i vari immobili risulta allo stesso tempo molto difficile e costoso trovare i dati corrispondenti e ‘ufficiali’ registrati nel Catasto. Non a caso la riforma del Catasto 2022 è diventata ormai un dossier delicato e scottante per il governo Draghi, al punto da far tremare più di una volta la sua maggioranza.

Tra i vari punti deboli (e ‘peccati capitali’) della situazione da riformare, proprio il mancato aggiornamento dei valori catastali attributi dal 1939 al 1962 e rivisti solo nel 1990. Ora vedremo come governo e Parlamento procederanno per dare al Paese e al mercato immobiliare un Catasto più adeguato e aggiornato. Per ora, l’articolo 6 della delega fiscale, quello che contiene la riforma del catasto, è in realtà ancora uno schema generale, che definisce le linee guida della riforma catastale che dovrà poi essere messa in atto da una serie di decreti legislativi. Anche qui, serve maggiore chiarezza, uniformità, trasparenza, efficienza.

5. Non esistono benchmark di riferimento per la clientela

Non esiste un benchmark di riferimento nella definizione dei prezzi immobiliari. Dulcis in fundo, si fa per dire, a questo elenco di pecche e vizi anche gravi dello scenario generale, non c’è alcun benchmarking disponibile per i prezzi degli immobili nelle aree locali, il che significa che sia gli acquirenti sia i venditori fanno fatica a trovare metriche utili per il confronto quando si valutano i prezzi degli immobili. E questo è un altro punto fondamentale: per definire o valutare il prezzo dell’immobile capita di fare riferimento a parametri, valutazioni e valori diversi, a volte molto diversi tra loro.

Secondo dati e valori diffusi dalla piattaforma Immobiliare.it, nel corso di febbraio 2022 il prezzo richiesto per gli immobili in vendita è stato più alto in Trentino Alto Adige, con un valore medio di 2.892 euro al metro quadro. Al contrario, per un immobile in vendita in Calabria vengono richiesti in media solo 919 euro per metro quadro, il valore più basso di tutta Italia.

Nello stesso mese, il prezzo richiesto per gli immobili in affitto è stato più alto in Lombardia, con una media di 14,75 euro al mese per metro quadro. I prezzi medi più bassi sono stati invece richiesti sempre in Calabria, con un costo di solo 5 euro al mese per metro quadro, anche in questo caso il valore più basso a livello nazionale. Ma si tratta di valori che sono anche il risultato delle incongruenze e inefficienze del mercato e dello scenario generale.

Come mettere un po’ di ordine nell’offerta immobiliare?

Come fare per mettere un po’ di ordine e di razionalizzazione in tutto questo? Come si può correre ai ripari in modo da avere a disposizione dati e numeri più precisi e attendibili sugli immobili in compravendita? In questo scenario, le nuove tecnologie hanno il ruolo e la possibilità di migliorare numeri e informazioni che stanno alla base dell’offerta del mercato, offrono l’opportunità di muoversi con maggiore chiarezza e attendibilità tra le miriadi di proposte che si possono trovare in ogni città e in ogni territorio.

Il settore immobiliare, che ancora funziona con regole e meccanismi che risalgono al passato e ai decenni precedenti – quando ancora non esistevano le risorse e le opportunità del Proptech odierno – potrebbe liberarsi dei suoi peccati capitali attraverso il ricorso e la diffusione, ad esempio, di sistemi e piattaforme di intelligenza artificiale, gestione di big data, analytics, creazione e sviluppo di database completi e aggiornati.

Database, startup proptech e servizi a valore aggiunto

Ecco un altro ‘vulnus’, un’altra mancanza grave per questo mercato: spesso mancano Database aggiornati e condivisi a cui poter fare riferimento. Si cercano informazioni e non si sa dove si possono trovare. Moltissimi settori economici stanno evolvendo lungo i percorsi della Digital transformation, e anche il Real Estate se vuole liberarsi dei suoi storici difetti può farlo con le leve messe a disposizione dall’innovazione.

I Big data e gli analytics stanno trasformando le aziende per renderle più moderne, efficienti, performanti, ma i dati sono un fattore centrale ed essenziale anche nel mondo immobiliare. Molte startup e piattaforme PropTech, come Casafari, Reopla, Casavo, Concrete Investing, Casashare, Fazland, DoveVivo, solo per citarne alcune, stanno mettendo le mani sui dati dell’immobiliare per trarne valore e offrire servizi a valore aggiunto ai loro clienti, venditori, acquirenti, investitori interessati al mattone. Ma un mattone che si deve aggiornare e svecchiare, un mattone che deve essere sempre più Proptech.

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Stefano Casini

Giornalista specializzato nei settori dell'Economia, imprese, tecnologie e innovazione. In oltre 20 anni di attività, ho lavorato per Panorama Economy, Il Mondo, Gruppo Mediolanum, Università Iulm. Mi piacciono i progetti innovativi, il teatro e la cucina come una volta.

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