L'ANALISI

Comprare casa è diventato un sogno: l’innovazione rende più accessibile la proprietà immobiliare

La proprietà e l’accessibilità delle case sono ai livelli più bassi degli ultimi 30 anni, per diverse ragioni. Proptech e fintech possono rendere più semplice e accessibile il mercato immobiliare. Ecco i principali modelli di innovazione e il loro impatto

Pubblicato il 26 Apr 2023

Giuseppe Balzano

Partner Startup Gym

Il mercato immobiliare europeo ha registrato una crescita significativa nell’ultimo decennio, ma comprare casa è diventato un sogno per la maggior parte delle persone. Il volume degli investimenti ha raggiunto 234,8 miliardi di euro nel 2021, portando il mercato a un valore stimato di 1.600 miliardi. Allo stesso tempo, però, il Real Estate è diventato sempre più inaccessibile per la popolazione: il rapporto tra i prezzi delle case e i redditi è aumentato del 50% o più in alcuni Paesi membri dall’inizio degli anni 2000.

Comprare casa è diventato un sogno

Ad esempio, a Milano, negli anni ’60 un lavoratore avrebbe potuto acquistare un appartamento in un quartiere residenziale per circa sette volte la sua retribuzione annuale; nel 2020 questo rapporto è salito a 21 volte. Da un punto di vista economico, con l’aumento dei tassi di interesse, l’incremento dei prezzi e l’ampliamento del divario di ricchezza, la proprietà immobiliare viene ormai percepita come un lusso. Difatti, la proprietà e l’accessibilità delle case sono ai livelli più bassi degli ultimi 30 anni.

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Ciò è dovuto principalmente al fatto che le persone stanno perdendo il loro potere d’acquisto: i cittadini sono alle prese con una crescita salariale stagnante (nel migliore dei casi). Persino negli Stati Uniti, al netto dell’inflazione, un lavoratore medio nel 2016 ha guadagnato l’1,2% in meno rispetto al 2005. In Italia, il salario reale medio effettivo è diminuito del 2,9% negli ultimi 30 anni. In questi mercati, nel frattempo, il prezzo delle case ha continuato ad aumentare.

Allo stesso tempo, le persone credono ancora fortemente nel valore della proprietà della casa: quasi tre quarti degli americani associano alla proprietà immobiliare il concetto di American Dream affermando che possedere una casa sia la misura più alta di realizzazione nella vita e il 72% dei millennial vorrebbe acquistare una casa ma è convinto di non potersela permettere. Questo ha creato la cosiddetta “Home-Fantasy”: poiché la proprietà di una casa diventa sempre meno una realtà e sempre più un’illusione, molti passano ore a sognare ad occhi aperti la sicurezza e la stabilità che potrebbero avere se potessero acquistare una casa, scorrendo le immagini e gli annunci dei siti web.

Proptech e fintech per rendere accessibile il real estate

In questo scenario ci sono aziende a metà tra fintech e proptech che ambiscono a semplificare il frammentato e lungo processo di acquisto di una casa per renderlo più semplice ed accessibile. Poi ci sono gli intermediari digitali, che riducono al minimo la necessità di mediazioni o, grazie all’avvento di nuovi prodotti di finanziamento come il rent-to-own e la proprietà frazionata, abilitano transazioni che semplicemente non potevano verificarsi prima.

Il modello iBuyer

Le società che si inseriscono nel segmento dell’Instant Home Buyer (acquisto immediato di immobili) permettono alle parti coinvolte di risparmiare tempo e denaro durante l’acquisto e la vendita. Con il valore aggiunto di chiudere in pochi giorni una trattativa invece di mesi, Opendoor ha ispirato la creazione di modelli simili in tutto il mondo (Offerpad, Knock, Casavo, IMMO).

Specialmente nell’Europa meridionale, dove gli agenti immobiliari giocano ancora un ruolo importante nel mercato, gli iBuyers potrebbero offrire una piattaforma che consente ai compratori di trovare proprietà senza intermediari. I modello non è però estraneo a difetti perché si basa su margini ridotti, è operativamente complesso e finanziariamente inefficiente: stimando 100 transazioni al mese, ad esempio, l’azienda pagherebbe oltre 5 milioni di interessi annui (supponendo un valore della proprietà di 250.000€) e coprirebbe le sue necessità finanziarie con centinaia di milioni solo nella linea di credito.

L’innovazione del ramo mutui

Negli Stati Uniti sono richiesti circa 30 giorni per finalizzare un mutuo (fino a 120 giorni in Italia) e la pratica richiede rigidi requisiti e molte visite in banca. Alcune aziende stanno innovando la modalità di acquisto e finanziamento delle case: sfruttando tecnologie all’avanguardia, queste startup stanno razionalizzando il processo di stipula del mutuo, rendendolo più veloce, efficiente e accessibile. Better, una delle più importanti start-up fintech nel settore dei mutui, fa uso della tecnologia per semplificare la procedura di richiesta e approvazione del mutuo. Morty utilizza algoritmi e apprendimento automatico per analizzare i dati del mutuatario e prendere decisioni in tempo reale.

I modelli rent to buy

Alcune imprese stanno innovando altri aspetti del percorso di acquisto come, ad esempio, i modelli affitto con acconto e riscatto finale. Startup come Unison stanno offrendo nuovi modi per permettere ai mutuatari di accedere ai fondi necessari al momento dell’acconto in cambio di una quota del valore della casa. Ciò consente ai mutuatari di accedere a una cifra più alta, che può aiutarli a ottenere migliori condizioni di mutuo e a ridurre i propri pagamenti mensili. Divvy Homes e Landis offrono un modello di affitto con riscatto nel quale gli affittuari possono accumulare gradualmente quote di proprietà della casa nella quale vivono. Questi modelli sono vantaggiosi per chi non può permettersi un down-payment (parte non coperta da mutuo) significativo; quindi, prevediamo un’ampia adozione da parte delle generazioni più giovani nel futuro.

I modelli fractional ownership

Questo modello di business consente a più investitori di possedere una frazione di una proprietà. Questo offre l’opportunità di beneficiare di redditi derivanti dall’affitto della proprietà così come dell’apprezzamento nel tempo del valore dell’immobile senza doversi caricare dell’intero costo e gestione. Negli ultimi anni sono emerse molte piattaforme come Fintor, Brxs, Arrived, Fundrise, con l’ambizione di incoraggiare i piccoli investitori ad allocare capitale in una asset classe difficilmente accessibile. Se abbinaste a un aspetto educativo, queste piattaforme potrebbero promuovere il risparmio tra le giovani generazioni e ridurre gli anni prima dell’acquisto di una casa.

Cosa potrebbe cambiare in futuro?

Il possesso di una casa, così come esiste oggi, non è accessibile per le giovani generazioni, né è allineato con il loro stile di vita. Molti giovani si rivolgono all’affitto, che è per loro ancora meno accessibile dell’acquisto a causa del basso potere d’acquisto e della carenza di offerta. Ci saranno aziende costruite su nuovi modelli di proprietà, capaci di adattarsi a questa nuova realtà e che colmeranno il grande vuoto nel mercato odierno.

A tal fine, il Fractional Ownership ha il potenziale di rendere il mercato più accessibile e inclusivo per le masse consentendo alle giovani generazioni di accumulare il capitale necessario per acquistare la loro futura casa. Inoltre, può essere uno strumento potente per migliorare la propria situazione finanziaria: la chiave sta nella sua capacità di dotare le giovani generazioni degli strumenti giusti e consentire loro di svolgere un ruolo attivo. Democratizzando l’accesso alle opportunità di investimento immobiliare, si può contribuire a creare un mercato immobiliare più equo ed inclusivo.

Allo stesso tempo, i modelli rent-to-own possono essere una valida opzione per gli affittuari che vogliono diventare proprietari di casa ma potrebbero non avere i fondi o una storia creditizia sufficiente per la concessione di un mutuo. Modelli come Homeward stanno anche rendendo l’immobile più accessibile. Sebbene questi modelli non siano privi di rischi e svantaggi, come la grande quantità di capitale necessaria, il loro impatto sul mercato immobiliare e sulla società nel suo complesso è significativo e se utilizzati in modo responsabile hanno il potenziale per creare un mercato immobiliare più inclusivo ed equo.

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Giuseppe Balzano
Partner Startup Gym

Partner di Startup Gym, siede nel board di diverse startup. È independent advisor di private family office

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