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Co-living: che cos’è, i vantaggi, i trend, gli operatori in Europa e in Italia

Il Co-living è un modello immobiliare che propone l’affitto di abitazioni in edifici con spazi condivisi. Come funziona e chi lo propone nelle grandi città

17 Feb 2022
Una situazione di Co-living (Photo by Elena Rabkina on Unsplash)

Tre grandi trend, a livello globale, stanno spingendo lo sviluppo del Co-living in Italia e in molti altri Paesi: la situazione economica che costringe più persone a ridurre i costi dell’alloggio, i cambiamenti sociali e l’urbanizzazione. Il Co-living è una risposta: l’0fferta di edifici organizzati in modo da poter offrire agli inquilini la condivisione di spazi comuni. Ed è una risposta potenziata dall’applicazione delle tecnologie digitali nella gestione degli immobili in una evoluzione proptech.

Ecco qualche dato: il 75% della popolazione dell’Unione Europea vive in aree urbane, secondo la Banca Mondiale, e le Nazioni Unite si aspettano che questa percentuale cresca all’84% entro il 2050. Un contributo importante a questa tendenza è ad esempio il fatto che il tasso di occupazione nelle città europee è aumentato del 5% negli ultimi dieci anni.

Nel 2018 il 31% della popolazione Ue abitava in alloggi in affitto del settore privato, rispetto al 27% di dieci anni prima, mentre l’età media dei primi inquilini è di 31 anni. Allo stesso tempo, per i cittadini europei l’età media in cui ci si sposa è (proprio) di 31 anni, rispetto ai 29 del 2008, mentre l’età in cui gli europei hanno figli è aumentata da 27 a 29 anni.

Che cos’è il Co-living

Il cambiamento dei modelli di lavoro, la crescente solitudine lamentata da molti che vivono in città e la diffusione della sharing economy stanno portando sempre più persone a riconsiderare l’ambiente e il contesto in cui vogliono abitare e vivere.

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Il Co-living viene incontro a queste esigenze con l’affitto di stanze e altre sistemazioni di alloggio – in origine per periodi piuttosto brevi, mesi o qualche anno al massimo, e non di più lungo periodo –, in cui i co-inquilini dividono spazi e strutture comuni, come cucina, servizi igienici, soggiorno e altre aree condivise.

Video – Una breve storia del Co-living

Il Co-living ha avuto fino ad oggi come target i giovani professionisti single, i nomadi digitali e i freelance che non sono legati a un luogo di lavoro specifico. Nuove esperienze di vita e abitative stanno diventando una priorità innanzitutto per i millennials e la digitalizzazione in questo settore permette loro di trovare facilmente soluzioni su misura.

“In genere, sono i giovani che si trasferiscono nelle città attirati da opportunità di lavoro e scelte di vita”, fa notare in un suo Report la società di consulenza specializzata Cbre: “questa giovane generazione che richiede un alloggio flessibile, centrale o collegato al centro città e con opportunità di socializzazione è il target primario per il Co-living”. L’Urban Land Institute, ad esempio, rileva che la maggior parte dei migranti in Europa si concentrano nelle città e tendono a rimanere lì.

Come cambiano le soluzioni abitative nelle città

In questi ultimi anni il Co-Living ha rappresentato una risposta sempre più efficace a questo scenario e alle necessità collegate, innanzitutto per un target di mercato rappresentato da giovani, studenti e lavoratori che dalla provincia si spostano nelle città. Ma ora anche questo mondo e questo modello abitativo – e di business per gli addetti ai lavori – sta cambiando, si sta espandendo per coinvolgere anche persone di età più matura, non solo single ma anche intere famiglie, professionisti che non ne fanno una questione economica ma una scelta di vita.

È il passaggio e la trasformazione che dal Co-Living stanno portando anche verso l’Integrated living, che significa anche sommare all’offerta di alloggio anche numerosi altri servizi a valore aggiunto – come l’offerta di e-commerce e altri acquisti, Smart home, domotica e tecnologie, polizze assicurative e sanitarie, attività culturali e sportive –, rivolti alla stessa community di nuovi ‘con-viventi’.

Il settore è in grande fermento, con notevoli opportunità di ulteriore crescita e sviluppo, tanto che già da alcuni anni ha catturato l’interesse di investitori e vari stakeholder.

Co-living, i vantaggi di condividere l’alloggio

Il co-living è una soluzione di alloggio che risponde non solo al crescente numero di persone che abitano in affitto, ma anche al bisogno di vita sociale e condivisa. In più, la mobilità internazionale ha permesso alle aziende di attrarre talenti da tutto il mondo, ma l’offerta di alloggi flessibili spesso non ha tenuto il passo con le esigenze di questa fascia del mercato.

Condividere appartamenti e case in questo modo permette anche di abitare in zone cittadine più centrali e costose, che visti i prezzi del mercato non sarebbero accessibili nel tradizionale settore degli affitti privati.

Alcune realtà di Co-living offrono anche spazi di Co-working per le persone che sempre più spesso scelgono di lavorare da casa, che rappresentano un vantaggio in più insieme a una durata flessibile del contratto di affitto, a costi più accessibili.

Contratti ‘all inclusive’ e maggiore sostenibilità

Ci sono poi formule di contratto ‘all inclusive’, che comprendono oltre alla locazione dell’alloggio anche tutte le bollette domestiche, le pulizie e la manutenzione delle strutture, per cui l’inquilino ha solo l’impegno dell’affitto e più tempo da dedicare al lavoro o alla vita sociale.

Insieme alla praticità di gestione permessa dalla tecnologia, “l’ecologia è un altro elemento estremamente importante per i millennials”, rilevano ancora i consulenti Cbre, “e il Co-living permette agli inquilini di raggiungere i loro obiettivi di sostenibilità facendo parte di un’economia condivisa, riducendo la loro impronta di carbonio”.

La tecnologia come motore e facilitatore

Tutto ciò non sarebbe possibile – o risulterebbe molto più complicato – senza l’apporto centrale delle nuove tecnologie. La digitalizzazione e l’evoluzione tecnologica per gli operatori di Co-living è essenziale, e può prendere la forma di un’App specifica o di una piattaforma online: i principali protagonisti del settore hanno e usano piattaforme digitali molto evolute e sempre aggiornate per mappare, gestire e raggiungere il mercato.

Un ambito nel quale anche i Big data, Analytics e sistemi di intelligenza artificiale svolgono un ruolo essenziale per avere il polso della situazione, incrociare domanda e offerta di mercato, ottimizzare le opportunità che ne derivano.

Il Co-living a Milano e in altre grandi città europee

Non esiste un unico modello di Co-living, valido ovunque, ma le soluzioni variano tra i diversi Paesi europei, con differenze nei driver della domanda, nei mercati target e nelle tipologie di stanze e sistemazioni. Le tipologie di alloggi e camere sono disponibili in diverse soluzioni e configurazioni tra vari layout di appartamenti condivisi, ma variano tra gli operatori e le città a seconda del mercato di destinazione e le fasce di prezzo.

In Italia il Co-living è ancora una realtà emergente, tanto che non ha ancora una precisa definizione e trattazione specifica nella normativa. La città più evoluta e dinamica risulta Milano, dove ci sono due formati tipici di Co-living.

Il più comune è l’appartamento con da tre a sei camere da letto, con cucina e bagni in comune. Gli appartamenti con tre camere da letto sono ampi in media attorno ai 100 mq, quelli fino a sei arrivano anche a 180-200 mq, con dimensioni medie delle stanze di 10-18 mq, e anche più grandi se si include la soluzione del bagno in camera. Meno comuni sono monolocali autonomi che possono essere ampi fino a 40 mq.

Gli operatori: DoveVivo, Roomie, Camplus Apartments e Aparto

Nel capoluogo lombardo, i principali operatori specializzati sono DoveVivo, che punta a espandersi anche nelle grandi città in Spagna e Francia, poi Roomie, Camplus Apartments, con piani di sviluppo anche a Pavia, Torino e Firenze, e Aparto, con obiettivi di crescita anche nelle grandi città d’arte e cultura come Roma, Venezia e Firenze.

A Milano le strutture convenzionate rivolte alla popolazione universitaria, ad esempio, con poco più di 6mila posti letto a disposizione su un totale di circa 150mila studenti, coprono appena il 4% della domanda potenziale. E questa carenza è un driver di sviluppo del Co-living in città.

Una situazione che non sfugge anche a investitori internazionali interessati al target degli studenti universitari e giovani professionisti. Il gruppo americano Hines ha fatto un importante ingresso nel mercato Pbsa (Purpose built student accomodations, gli alloggi rivolti agli studenti) con l’acquisto di due grandi strutture da convertire in alloggi vicino all’Università Bocconi, in una joint venture con Reit Blue Noble, e prevede di investire ulteriori 500 milioni di euro in strutture Pbsa italiane. Mentre The Student Hotel è stato tra i primi operatori internazionali a entrare nel mercato italiano, con il loro modello ibrido di affitto a studenti e soggiorni in hotel.

Il mercato a Londra e i protagonisti a Berlino e Madrid

Il concetto di Co-living a Londra consiste generalmente in ampie strutture, che comprendono piccoli monolocali per alloggi individuali uniti a grandi spazi comuni, che insieme costituiscono l’intero ambiente di vita. Gli spazi comuni comprendo spesso anche una palestra, un’area lounge e spazi dove consumare insieme cibi e bevande. La durata dei contratti d’affitto più spesso varia tra i 3 e i 12 mesi, con tariffe adattate alla diversa durata del soggiorno.

Tra gli operatori specializzati, The Collective offre già oltre 1.300 posti letto in città, The Stay Club ne ha sul mercato circa 200, Tide Construction ha in cantiere circa mille sistemazioni e Common conta di offrire 10mila posti letto entro il 2025.

A Berlino alcuni operatori come Rent24 hanno iniziato a offrire soluzioni Co-living e Co-working insieme per differenziarsi. I principali protagonisti del settore sono, anche qui come a Milano, The Student Hotel e poi Berlinovo, che conta già 15mila appartamenti sul mercato, The Fizz, Smartments, Staytoo, Quarters e LifeX. In Spagna e a Madrid le maggiori realtà specializzate sono Urban Campus, Starcity, Inedit, Habyt oltre alle già citata italiana DoveVivo con le sue mire espansive.

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Stefano Casini

Giornalista specializzato nei settori dell'Economia, imprese, tecnologie e innovazione. In oltre 20 anni di attività, ho lavorato per Panorama Economy, Il Mondo, Gruppo Mediolanum, Università Iulm. Mi piacciono i progetti innovativi, il teatro e la cucina come una volta.

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