Ci sarà un effetto guerra ma la trasformazione del Real Estate non si ferma. C’è il rischio che i costi di costruzione nel breve termine possano aumentare, ci saranno probabilmente ritardi nella supply chain, l’andamento dei tassi potrebbe rendere più complicato finanziare le grandi operazioni. Ma l’innovazione digitale dell’industria immobiliare non è più rinviabile. Non ha alcun dubbio Barbara Cominelli, CEO JLL Italy. Del resto anche il suo percorso è in qualche modo un segnale forte del cambiamento in corso.
Barbara Cominelli è una manager hi-tech (prima italiana a entrare nella classifica delle 50 donne più influenti in Europa nella tecnologia, è stata Chief Operation Officer di Microsfot e Chief Digital Officer di Vodafone) passata alla guida della branch italiana di un colosso del Real Estate, JLL (Jones Lang Lasalle), che è una multinazionale della consulenza per l’immobiliare e la gestione degli investimenti (operazioni in oltre 80 Paesi, circa 95mila dipendenti e un fatturato di quasi 17 miliardi di dollari).
Qual è il bilancio dei primi due anni di una manager hi-tech nel Real Estate?
È una fase trasformativa entusiasmante, ci sono grandi opportunità per un settore che ha vissuto poca trasformazione perché finora non ne ha avuto il bisogno. Il mio è stato solo uno degli ingressi nel gruppo di manager provenienti da altri settori, è successo anche in Germania o in Inda, solo per fare due esempi. La tendenza a portare competenze focalizzate sulla tecnologia e sul digitale è forte
Perché adesso il Real Estate ha bisogno di cambiare e quindi della tecnologia?
Ci sono almeno tre fattori che stanno producendo un forte cambiamento della domanda. Il primo è stato la pandemia con i suoi effetti nel nostro modo di vivere la città e gli spazi di lavoro, di fare acquisti. Quindi il Real Estate deve adattarsi. E non sono solo parole. Il 2022 è cominciato con un’esplosione di investimenti nella logistica per l’ecommerce, nelle operazioni di re-design degli uffici, nello student e senior housing, Stiamo passando da spazi individuali a spazi pensati per la condivisione.
Il secondo fattore?
La tecnologia è matura. Abbiamo visto un salto nel numero delle Proptech e sono sempre di più gli strumenti a disposizione per ridurre il grande handicap del Real Estate: quel 20% di perdita di produttività già denunciato dal World Economic Forum.
Resta il terzo fattore. Qual è?
La sostenibilità che è il terzo ma non certamente ultimo. Dagli immobili arrivano il 40% delle emissioni. C’è quindi molto da fare per ridurre l’impronta ambientale e su questo fronte l’adozione di soluzioni tecnologiche può fare e farà molto.
Nel 2021 JLL ha dedicato un report alla trasformazione tecnologica del Real Estate, una guida per orientarsi nel nuovo mondo del PropTech, che porta la tecnologia nei diversi punti della filiera, dalla finanza alla pianificazione urbana, dalla gestione immobiliare alla sostenibilità. Che cosa fa JLL oltre ad analizzare la trasformazione?
Dal 2017 il gruppo ha un fondo di Corporate Venture Capital che si chiama Spark e ha già investito su una trentina di startup proptech, di recente sono state fatte due acquisizioni nel settore dell’intelligenza artificiale e del virtual engineering per sviluppare il lavoro sui digital twin. Noi stiamo portando alcune startup dai nostri clienti, come VergeSense ad esempio, che si occupa di workplace analytics. La nostra logica è fare da ponte fra tecnologia e mercato, investire sull’innovazione per poi trasferirla ai nostri clienti con JLL Technologies.
Che cosa fa JLL Technologies?
JLL Technologies è la nostra divisione dedicata alla consulenza hi-tech con l’obiettivo di aiutare clienti ad adottare la tecnologia sia nella gestione degli immobili sia sul fronte investimenti e lo facciamo con nostre soluzioni ma anche lavorando da system integrator. Abbiamo piattaforme basate sull’AI per fare analisi dei grandi portafogli immobiliari ma anche soluzioni per il project management degli spazi di lavoro. Non la nostra principale fonte di ricavi ma è un abilitatore per le altre linee di business.
Dove serve di più l’innovazione nel Real Estate? Quali sono le aree di intervento prioritarie?
Nel post pandemia c’è tanto da fare in tutto ciò che è lavoro ibrido, dalle piattaforme dati, app e altre soluzioni che consentano di gestire al meglio l’esperienza dei dipendenti, alla sensoristica per il monitoraggio degli spazi in tempo reale. Molte aziende stanno facendo sperimentazioni, vedremo che cosa resterà dopo la fine dell’emergenza sanitaria. C’è poi tanto sviluppo nelle attività di investimento: con il supporto dell’intelligenza artificiale si può davvero fare un salto importante. Le piattaforme digitali, se hai grandi portafogli di immobili da gestire, fanno la differenza in termini di monitoraggio ed efficientamento.
Rendere più efficiente la gestione degli immobili aiuta anche nelle strategie di sostenibilità…
Assolutamente sì. Il tema della decarbonizzazione, come dicevamo, è uno dei driver del cambiamento: cleantech, proptech, deeptech lavorando su un numero crescente di dati ma anche su nuovi materiali possono portare un contributo decisivo alla riduzione dell’impatto ambientale del costruito. Grazie al green adesso c’è il business case e sta cambiando la consapevolezza nel settore. Prima la tecnologia ti ripagava solo con l’efficientamento, adesso invece un edificio green porta canoni di affitto più alti. Quindi non si fanno più risparmi ma ricavi e questo cambia completamente l’approccio.
Qual è il punto di debolezza del Real Estate di fronte all’innovazione digitale?
C’è ancora una diffusa immaturità nella gestione del dato. I dati ci sono ma non vengono utilizzati. Questo, ad esempio, è uno dei fattori che rallenta la partenza delle smart city: c’è grande difficoltà a mettere insieme i dati che sono l’ingrediente principale del cambiamento. Noi ormai parliamo di Real Estate-as-a-service: una volta che ho i dati, ad esempio, di un quartiere riesco a ingaggiare tutti gli stakeholder.
È solo la scarsa fiducia nei dati che frena l’innovazione nel Real Estate?
C’è anche un tema di competenze e quindi la necessità di portare nel settore talenti digitali ma serve anche un upskill dei manager e dei professionisti del settore, che non è ancora cominciato. Al Real Estate serve una trasformazione che non sia solo tecnologica ma di diversity. Nell’industria devono entra più donne, più giovani per creare un’alleanza cross generazionale e accelerare il cambiamento.
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